Kötü komşunun evi hangi durumlarda sattırılır?

T. 22.2.2005

• BAĞIMSIZ BÖLÜMDE OTURANLARIN RAHATSIZ EDİLMESİ

Davacı vekili dava dilekçesinde, davalıların gecenin geç saatlerinde televizyon ve radyonun sesini sonuna kadar açmak, koridorlarda yüksek sesle ve küfürlü sözlerle çevreye sataşmak, yine geç saatlerde sigortaları attırıp elektrikleri kesmek, su saatlerini kapatarak dairelere su gelmesini önlemek gibi eylemleriyle diğer bağımsız bölümlerde oturanları rahatsız ettiklerini ileri sürerek davalıların eylemlerinin Kat Mülkiyeti Yasası hükümleri uyarınca engellenmesine bir önlem olarak anılan yasanın 25. maddesine göre bağımsız bölümlerinin mülkiyetinin diğer kat maliklerine devredilmesi isteminde bulunmuştur.

Mahkemece davalılardan kat maliki olan Mirza’nin bağımsız bölümde oturmadığı, bu davalının kızı olan diğer davalı Nemciye de kat maliki bulunmadığından davanın reddine karar verilmiş ise de aşağıda açıklanacak nedenlerle mahkemenin hükmü isabetli değildir.

Şöyle ki; Kat Mülkiyeti Yasasının 18. maddesi hükmüne göre kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini gerekse eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu yasada kat maliklerinin borç ve yükümlerine ilişkin hükümler onların bağımsız bölümlerindeki kiracılara ve oturma ( sükna ) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir şekilde devamlı olarak yararlananlara da uygulanır ve bu borç ve yükümleri yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte müteselsilen sorumlu olurlar.

Somut olayda davalı Mirza anataşınmazda kat maliki, diğer davalı ise onun bağımsız bölümünde sürekli oturmakta olan kızıdır.

Dava dilekçesinde ve yargılama aşamasında davacı tarafın ileri sürdüğü hususlar Kat Mülkiyeti Yasasının yukarıda açıklanan 18. maddesi kapsamında olup, bu durumda davalı tarafın diğer bağımsız bölümlerde oturanlara verdikleri rahatsızlığın saptanması ile bunların giderilmesi için alınması gereken önlemlere hükmedilmesi gerekir. Davacı dava dilekçesinde önlem olarak Kat Mülkiyeti Yasasının 25. maddesi uyarınca davalıların bağımsız bölümlerinin mülkiyetinin diğer kat maliklerine devrini istemiş ise de, olayın niteliği gözönünde tutulduğunda sözü edilen eylemlerin istek gibi Kat Mülkiyeti Yasasının 25. maddesinin değil 18. maddenin kapsamında kaldığı anlaşılmaktadır. Taraflar arasındaki uyuşmazlığın nitelendirilmesi ve olaya uygun yasa maddesinin belirlenmesi hakimin görevi olduğu cihetle, uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Yasasının 18. maddesi kapsamında olduğunun kabulü ile bu madde hükmü çerçevesinde değerlendirme yapılıp oluşacak sonuç doğrultusunda karar verilmesi gerekirken, taraflar arasındaki uyuşmazlığın 25. madde açısından değerlendirilip, bu maddede öngörülen koşulların gerçekleşmediği gerekçesiyle davanın reddine hükmedilmesi doğru görülmemiştir.

 

 KAT MÜLKİYETİ :ÇEKİLMEZLİK HALİ-MÜLKİYET HAKKININ DEVRİ.

MÜLKİYET HAKKININ DEVRİ TALEBİ – ÇEKİLMEZLİK HALİNE DAYALI MÜLKİYET HAKKININ DEVRİ TALEBİ -KAT MÜLKİYETİNİN DEVRİ MECBURİYETİ – KAT MALİKİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİNİ YERİNE GETİRMEMESİ

T.C. YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ E. 2003/8423 K. 2003/10272  T. 22.12.2003

634/m.25,33

ÖZET : Dava, Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesinde açıklanan çekilmezlik hali nedenine dayalı olup, malikin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının devri istemine ilişkindir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesinde yazılı koşulların oluşması için, aynı Kanunun 33. maddesine göre açılan davanın kabul edilip kesinleşmesi, sonrada davalının bir sene içinde bu kararı kendiliğinden yerine getirmesinin beklenmesi yeterli olmayıp, bu madde koşullarının gerçekleşmesi için mahkeme kararı ile birlikte bu kararın infazı için davalının usulüne uygun biçimde uyarılması veya icra takibi yapılarak bu konudaki davranışın kesin olarak belirlenmesi gerekir.

DAVA : Dava, Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesinde açıklanan çekilmezlik hali nedenine dayalı olup, malikin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının devri istemine ilişkindir.

Davacı vekili, tarafların kat maliki olduğunu, davalı ortak giderleri ödemediği için, hakkında üç defa icra takibi yapıldığını, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununu aykırı davranışı nedeni ile açılan davanın kabul edilip kesinleştiğini, böylece kendisine düşen yükümlülükleri yerine getirmemek suretiyle, diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez derecede ihlal ettiğini açıklayarak, davalıya ait bağımsız bölümün tapusunun iptalini, davacıya devrini istemiş; davalı ise, davanın yerinde olmadığını savunmuştur.

KARAR :

Mahkemece, olayda Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesinde yazılı koşulların oluştuğu gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesinin birinci fıkrasında kat maliklerinden birinin bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onların, o kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilecekleri kurala bağlanmış, aynı maddenin üçüncü fıkrasında, ortak giderlerden ve avanstan kendisine düşen borçları ödemediği için, hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine neden olunmasını veya ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33. madde gereğince verilen emre rağmen bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesini çekilmezlik hali saymıştır.

Her ne kadar davada, yukarıda açıklandığı üzere davalının ortak giderlerden kendisine düşen borçları ödemeyip, diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez derecede ihlal ettiği de iddia edilmiş ve hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra takibi yapıldığı anlaşılmış ise de bu borçların iki icra takibi ile ilgili olanı, davadan önce, diğer icra takibi ile ilgili olanı dava sırasında ödendiği için bu konuyu ilgilendiren dava sebebi ortadan kalkmış bulunmaktadır. Esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir.

Dava, 25. maddesinin üçüncü fıkrasının ( b ) bendinin yorumu ile ilgilidir. Bu madde mülkiyet hakkını kısıtlayan hükümler içermektedir.

Anayasa, mülkiyet hakkını, kişinin temel hakları arasında saymıştır. Bu hakkın kısıtlanmasına ancak sınırlandırmanın kaçınılmaz olduğu zorunlu durumlarda başvurulması gerekir. 25. maddeye ilişkin hükümet tasarısı gerekçesinde de bu hükmü mahkemenin gayet istisnai hallerde ve son derece zorunlu olan durumlarda uygulayabileceği belirtilmiştir. Bu bakından mülkiyet hakkını sınırlayan bu hükmün yorumunu adil, hak ve nesafet kurallarına uygun şekilde yapmak icap eder.

Somut olaya dayanak yapılan dava, Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesi gereği müdahalenin men´i ve kal istemi ile davalı aleyhine açılmış, sonuçta davanın kabulüne karar verilip kesinleşmiştir. Davanın bu karar gereğini yerine getirmediği duruşma tutanağındaki imzasız beyanından anlaşılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesinde yazılı koşulların oluşması için, aynı Kanunun 33. maddesine göre açılan davanın kabul edilip kesinleşmesi, sonra da davalının bir sene içinde bu kararı kendiliğinden yerine getirmesinin beklenmesi yeterli değildir. Bu koşulların gerçekleşmesi için böyle bir mahkeme kararı ile birlikte bu kararın infazı için davalının usulüne uygun biçimde uyarılması, veya icraya başvurularak, bu konudaki davranışının kesin olarak belirlenmesi gerekir. Bu koşullara uyulmadıkça davalının, mahkemenin emrine rağmen diğer kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte ısrarlı olduğunu kabul etmek mümkün değildir. Aksine bir yorum, Anayasada ifadesini bulan mülkiyet hakkının ve özellikle 25. maddenin özüne uygun düşmeyecektir. Maddede sözü edilen ısrar unsuru, ancak bu koşulların varlığı halinde bertaraf edilebilir. Oysa, dosyadaki bilgi ve belgeler davalının bu konuda uyarılmadığını ve hükmün infazı için icraya başvurulmadığını ortaya koymaktadır. Öyle ise devir koşulları olayla gerçekleşmemiştir.

SONUÇ :

Açıklanan esaslar dikkate alınarak davanın reddine karar verilmesi gerekirken, salt Kat Mülkiyeti Kanunun 33. maddesine göre davalı hakkında açılan dava sonucu verilen hükmün yerine getirilmediği gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı bulunduğundan kararın bozulması gerekmiştir.

Ne var ki bu karar, daha önce onanmış olduğundan, davalının karar düzeltme istemi kabul edilmeli onama kararı kaldırılmalı ve mahkeme kararı gösterilen nedenle bozulmalıdır.

T. 22.12.2003

• MÜLKİYET HAKKININ DEVRİ TALEBİ

Mahkemece, olayda Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesinde yazılı koşulların oluştuğu gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesinin birinci fıkrasında kat maliklerinden birinin bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onların, o kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilecekleri kurala bağlanmış, aynı maddenin üçüncü fıkrasında, ortak giderlerden ve avanstan kendisine düşen borçları ödemediği için, hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibine neden olunmasını veya ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33. madde gereğince verilen emre rağmen bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesini çekilmezlik hali saymıştır.

Her ne kadar davada, yukarıda açıklandığı üzere davalının ortak giderlerden kendisine düşen borçları ödemeyip, diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez derecede ihlal ettiği de iddia edilmiş ve hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra takibi yapıldığı anlaşılmış ise de bu borçların iki icra takibi ile ilgili olanı, davadan önce, diğer icra takibi ile ilgili olanı dava sırasında ödendiği için bu konuyu ilgilendiren dava sebebi ortadan kalkmış bulunmaktadır. Esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir.

Dava, 25. maddesinin üçüncü fıkrasının ( b ) bendinin yorumu ile ilgilidir. Bu madde mülkiyet hakkını kısıtlayan hükümler içermektedir.

Anayasa, mülkiyet hakkını, kişinin temel hakları arasında saymıştır. Bu hakkın kısıtlanmasına ancak sınırlandırmanın kaçınılmaz olduğu zorunlu durumlarda başvurulması gerekir. 25. maddeye ilişkin hükümet tasarısı gerekçesinde de bu hükmü mahkemenin gayet istisnai hallerde ve son derece zorunlu olan durumlarda uygulayabileceği belirtilmiştir. Bu bakından mülkiyet hakkını sınırlayan bu hükmün yorumunu adil, hak ve nesafet kurallarına uygun şekilde yapmak icap eder.

Somut olaya dayanak yapılan dava, Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesi gereği müdahalenin men’i ve kal istemi ile davalı aleyhine açılmış, sonuçta davanın kabulüne karar verilip kesinleşmiştir. Davanın bu karar gereğini yerine getirmediği duruşma tutanağındaki imzasız beyanından anlaşılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesinde yazılı koşulların oluşması için, aynı Kanunun 33. maddesine göre açılan davanın kabul edilip kesinleşmesi, sonra da davalının bir sene içinde bu kararı kendiliğinden yerine getirmesinin beklenmesi yeterli değildir. Bu koşulların gerçekleşmesi için böyle bir mahkeme kararı ile birlikte bu kararın infazı için davalının usulüne uygun biçimde uyarılması, veya icraya başvurularak, bu konudaki davranışının kesin olarak belirlenmesi gerekir. Bu koşullara uyulmadıkça davalının, mahkemenin emrine rağmen diğer kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte ısrarlı olduğunu kabul etmek mümkün değildir. Aksine bir yorum, Anayasada ifadesini bulan mülkiyet hakkının ve özellikle 25. maddenin özüne uygun düşmeyecektir. Maddede sözü edilen ısrar unsuru, ancak bu koşulların varlığı halinde bertaraf edilebilir. Oysa, dosyadaki bilgi ve belgeler davalının bu konuda uyarılmadığını ve hükmün infazı için icraya başvurulmadığını ortaya koymaktadır. Öyle ise devir koşulları olayla gerçekleşmemiştir.

T. 25.9.2003

• TAHLİYE TALEP EDİLEMEMESİ ( Kiracının Bağımsız Bölümde Kahvehane İşleterek Diğer Kat Maliklerine Verdiği Rahatsızlık Nedeniyle – Kat Maliklerinin Talep Edebileceği Önlemler )

Davacı dava dilekçesinde, davalı kiracının davaya katılan kat malikinden kiraladığı bağımsız bölümü kahvehane olarak kullanmasından dolayı çıkan aşırı gürültüden diğer bağımsız bölümlerde oturanların rahatsız olduklarını ileri sürerek, kahvehanenin kapatılmasını ve davalının burayı boşaltmasını ( tahliye etmesini ) istemiştir.

Mahkemece, yerinde yapılan inceleme sonunda tapu kütüğünde dükkan ( işyeri ) olup, kahvehane olarak kullanılan dava konusu bağımsız bölümden çevreye yayılan ses ve gürültünün diğer bağımsız bölümlerde oturanları rahatsız edici boyutlarda olduğu saptanarak, bu bölümün tavan taban ve duvarlarının -bilirkişi raporunda öngörüldüğü biçimde- kaplanıp tecrit edilerek rahatsız edici gürültünün giderilmesine, belirlenen önlemlerin alınması için davalı yana iki ay süre tanınmasına, aksi takdirde ( gereği yerine getirilmediğinde ) davalı kiracının bağımsız bölümünden tahliyesine karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasasının 18. maddesine göre kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek ve birbirinin haklarını çiğnememekle karşılıklı olarak yükümlüdürler. Anılan Yasa maddesi, kat maliklerinin borçlarına ilişkin olan bu genel kuralın bağımsız bölümlerdeki kiracılara da uygulanacağını öngörmüş ve bu borçları yerine getirmeyen kat maliklerini kiracıları ile birlikte müteselsilen sorumlu tutmuştur. Aynı Yasanın 33. maddesinde ise, bu yasa uyarınca borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyenler hakkında, diğer kat maliklerine hakimin müdahalesini isteme hakkı tanınmış; hakimin, ilgilileri dinlendikten -ve kanıtları topladıktan- sonra, kat maliklerine rahatsızlık veren, haklarının çiğnenmesine yol açan durumların giderilmesi için alınması gereken önlemleri saptayıp, belirleyeceği kısa bir süre içinde bunların yerine getirilmesi gerektiğinin ilgilisine tefhim ve tebliğine karar vermesi hükme bağlanmıştır. Bundan ayrı, belirlenen süre içinde hakimin kararının yerine getirilmemesi durumunda ve bu yolda bir başvuru söz konusu olduğunda ise, maddenin son fıkrasında yazılı olan cezai yaptırım uygulanacaktır. Özetle, Kat Mülkiyeti Yasasının 18. ve 33. maddeleri birlikte değerlendirildiğinde; rahatsız edici durumlar nedeniyle bağımsız bölümlerin tahliyesinin öngörülmediği, bu hususun ancak 24. maddede düzenlenen yasak işler için geçerli olduğu anlaşılacaktır. Rahatsız edici kullanımın önlenmesi için hakimin verdiği kararın süresinde yerine getirilmemiş olması durumunda ise, 33. maddenin son fıkrasındaki yaptırım ya da koşulları gerçekleştiğinde 25. maddeye göre bağımsız bölüm mülkiyetinin devri söz konusu olacaktır ki; incelenmekte olan dava bu nitelikte olmadığı gibi, yanlar arasındaki uyuşmazlık henüz bu aşamaya da gelmiş değildir.

Hukuki nitelendirme ile buna uygun yasa hükümlerinin uygulanmasının doğrudan hakimin işi olduğu gözetilerek mahkemece, dava konusu bağımsız bölümde rahatsızlık veren kullanımın giderilmesi için bilirkişi raporunda saptanan önlemlerin alınmasına, bunların belirlenen süre içinde davalı tarafça yerine getirilmesine hükmedilmesi ile yetinilmesi gerekirken, bağımsız bölüm maliki ile kiracısı arasındaki kira bağıtını sona erdiren sonuç doğuracak nitelikte ve yasal dayanağı olmayan biçimde -karar gereği yerine getirilmediği takdirde- davalı kiracının bağımsız bölümden tahliyesine de karar verilmesi doğru görülmemiştir.

T. 30.6.2003

• KAT MALİKİNİN ZİHİNSEL ÖZÜRLÜ ÇOCUĞUNUN GÜRÜLTÜ YAPARAK DİĞER KAT MALİKLERİNE RAHATSIZLIK VERMESİ

Dava dilekçesinde, davalı kat malikinin zihinsel özürlü çocuğunun bağırma, sert cisimlerle eşyalara ve yere vurup gürültü yapma gibi eylemlerinden dolayı rahatsız olunduğu ileri sürülerek gürültü ve rahatsız edici eylemlere son verilmesi hususunda davalıya süre verilmesi, aksi halde Kat Mülkiyeti Yasasının 33/3 ve 25. maddeleri gereğince işlem yapılabileceğinin ihtar edilmesi istenilmiş, mahkemece dava kabul edilerek davalıya, çocuğunun kat maliklerini gürültü ve rahatsız edici eylemlerine son vermesi için 2 ay süre verilmiş, bu süre içinde karar gereği yerine getirilmediği takdirde yasanın 33/3 ve 25. maddelerine göre işlem yapılabileceğine karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasasının 18. maddesi hükmüne göre kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu yükümlülüğe uyulmaması halinde oluşan rahatsızlığın giderilmesi için alınması gereken tedbirlerin neler olduğunu belirlemek ve bu tedbirlerin alınmasına hükmetmek de mahkemenin görevidir.

Kat malikleri ve diğer sakinlerin, hayatın olağan akışı içerisindeki ses ve eylemlerden doğan ve tahammül sınırlarını aşmayan ses, gürültü ve benzeri olgulara karşılıklı olarak katlanmaları gerekir. Bu bağlamda zihinsel özürlü bir çocuğun bu durumundan kaynaklanacak olan ses ve gürültülerden, makul ve tahammül edilmesi gereken düzeyde kaldığı sürece rahatsız olunduğu iddia edilemez.

Tahammül edilmesi gereken rahatsızlığın ölçüsünün, bu davada rahatsızlık verdiği ileri sürülen ses ve gürültü kaynağının herhangi bir makine, alet veya evcil hayvan olmayıp bir çocuk olduğu da gözetilerek tespit edilmesi gerekeceği de açıktır.

Zihinsel özürlü bir çocuğun çıkardığı seslerin ve yaptığı gürültülerin üst ve alt katlarda bizatihi duyulmakta olması kat maliklerine rahatsızlık verildiği anlamına gelmez ve rahatsızlık, kişiye göre farklı algılanıp yorumlanabilen bir kavram olup, konunun objektif kıstas ve ölçü boyutlarında değerlendirilip nitelendirilmesi, tahammül sınırlarını aşan ses ve gürültünün bu sınıra çekilmesi için gereken tedbirlerin neler olduğunun belirlenmesi ve bu tedbirlerin alınmasına karar verilmesi gerekmektedir.

Davalının, çocuğuna gerekli tıbbi bakımı yaptırmakta olduğu, çocuğun ailesi yanında kalması gerektiği, Ruh Sağlığı ve Hastalıkları uzmanlarından oluşan bilirkişi kurulunun düzenlediği rapordan anlaşılmakta olup, davalıya bu yönde yüklenebilecek bir kusur veya alması emredilecek bir tedbir bulunmamaktadır.

Bu bakımdan zihinsel özürlü bir çocuğun çıkardığı sesler ve yaptığı gürültünün uzman bilirkişiler aracılığı ile ölçümleme yapılarak tahammül edilebilir sınırı aşıp aşmadığının tespit edilmesi ve aşıyorsa ekonomik bir şekilde bu sınıra ne tür önlem ( ses yalıtımı vb. ) alınarak düşürülebileceğinin yine bilimsel esaslara dayalı olarak saptanması gerekir. Salt tanık anlatımlarına dayalı olarak tahammül sınırlarını aşan ses ve gürültünün varlığının kabulü ile alınacak önlemler belirtilmeden, insancıl yöntemlerle infazı mümkün olmayacak biçimde “eylemlere son verilmesine” şeklinde karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.