Yazının Son Güncellenme Tarihi 17/02/2024 by .
Kiracı, oturduğu ev satılığa çıkartıldığında bu evi alıcı adaylarına gösterme mecburiyeti bulunmaktadır. Eğer kiracı evi göstermek istemezse, ev sahibi mahkeme vasıtasıyla evi alıcılara gezdirmek için karar çıkartabilmektedir.
*Kiracının evi göstermemesi tek başına geçerli bir tahliye sebebi değildir.
Mahkemede evi gezdirmek istemeyen kiracının en büyük argümanı, “evde karım kızım pijamayla gezerken evi kimseye göstermem”, “yatak odasında iç çamaşırlarım seriliyken evi kimseye gezdirmem” olmaktadır. Veya kiracı evin el değiştirmesini önleyerek tahliye edilme riskini bertaraf etmeye de çalışabilmektedir. Kanunen kiracının TBK 319 gereğince ” Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.
Her ne kadar oturma hakkı kiracıdaysa mülkiyet hakkı da ev sahibindedir. Kiracı, evi alıcılara göstermeyerek ev sahibinin mülkiyet hakkını kısıtlayamaz. Evi gezdirme izni tüm odaları kapsar ve kiracı yatak odasını da gezdirmek durumundadır.
Kiracı evin fotoğraflarının çekilmesine izin vermek zorunda mı?
Kiracılar evde kendi yaşam alanlarının ve ev eşyalarının internete konulmasını istememektedir. Bunun hukuki anlamı, kiracının kendi eşyalarının ve yaşam alanlarının satış ilanına konulmasının özel hayatın gizliliğinin ihlali suçunu oluşturabileceğini düşünmektedir. Aşağıda emsal kararı incelediğinizde kiracılı evin fotoğrafını çeken emlakçının beraat ettiğini göreceksiniz. Benzer şekilde bir çok karar vardır. Yani evin satışı için emlakçı veya ev sahibi evin fotoğrafı çekilebilir.
“Sanığın, şikayete konu fotoğrafların internette yayınlanacağını katılanın eşine söylediğine ve onun rızası dahilinde çekimi gerçekleştirdiğine dair savunmasına, savunmayı doğrulayan tanık … anlatımına, tanık …, sanık ve tanık … ile birlikte daireyi gezdiklerine ilişkin beyanı ve fotoğrafların çekim açıları nazara alındığında, katılanın eşi olan tanık …., katılanın annesi olan tanık … ve katılanın oğlu olan tanık … …, çekimden haberdar olmadıklarına dair taraflı anlatımlarına itibar edilemeyecek olmasına, dosyada mevcut fotoğraflara ve olayın gelişimine nazaran, satışa konu daire hakkında alıcıları bilgilendirme amacını taşıyan sanığın, katılanın özel hayatının gizliliğini ihlale yol açacak bir görüntü kaydetme ve katılanın konut içerisindeki ailevi yaşantısını ifşa etme kastıyla hareket etmemiş olmasına göre, sanık hakkında özel hayatın gizliliğini ihlal suçundan beraat kararı verilmesinde bir isabetsizlik görülmediğinden,” beraatine karar verilmiştir.
Ev sahibi evde kiracısı oturuken evin fotoğraflarını ilana koymak için çekebilir. Dolayısıyla evde bulunan kiracısının eşyalarının fotoğrafını da çekebilir. Kiracısının kendisinin fotoğrafını çekip yayınlarsa bu KVKK yönünden hukuka aykırılık teşkil edecektir.
Ev satılığa çıkartıldığında kiracı evden çıkmak zorunda mı?
Ev satlığa çıkartıldığında kiracının evden çıkma zorunluluğu yoktur. Ev sahibi evi satılığa çıkaracağı gerekçesi ile dava açıp tahliye isteyemez. Ev satılırsa yeni alıcı kendi gereksinimi için tahliye isteyebilir.
Ev sahibi haber vermeden ve randevu almadan evi gezdirmek için alıcı getirirse kiracı içeri almak zorunda mı?
Ev sahibi emrivaki şekilde çat kapı eve getirdiği potansiyel alıcılara kiracısı müsaade etmediği sürece evi gösteremez.
Evi göstermek için dava sonu beklenmeli mi?
Evi alıcılara gösterme konusunda izin istemli davada genelde bir tedbir kararı çıkar ve dava sonucu beklenmeden ev gezdirilmeye başlanabilir.
Mahkeme genelde ev gösterme izni konusunda her hafta gösterilecek şekilde karar kurmaktadır.
Emsal kararlar
Ankara BAM 37HD, 14.09.2023, 2004/74
Sulh Hukuk Mahkemesince yukarıda tarih ve numarası yazılı kiralananı göstermeye izin istemli davada verilen ihtiyati tedbir isteminin reddine dair karara karşı davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla; dosyadaki tüm kayıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Davacı vekili; müvekkilinin maliki olduğu “A1., 5/22 Çukurambar/Ankara” adresindeki taşınmazını satmak istediğini, ancak davalı kiracının emlakçı vasıtasıyla müvekkili tarafından getirilen müşterileri eve almadığını, gelen müşterilere de evi kötülediğini belirterek, TBK’nun 319. Maddesi uyarınca kiralananının 27/05/2023 tarihinden itibaren 4 ay boyunca her Çarşamba 17.00-20.00 ile her Cumartesi 17.00-20.00 saatleri arasında gelen müşterilere gösterilmesine izin verilmesini ve dava sonuçlanıncaya kadar ihtiyati tedbir kararı verilmesini talep etmiştir.
Davalı cevap dilekçesinde özetle; kendisinin polis memuru eşinin mühendis olması nedeni ile hafta içi mesai saatleri içerisinde kiralananının gösterilmesinin mümkün olmadığını, bunun haricinde muhtemel alıcılara kiralananın gösterilmesi hususunda davacıya problem çıkarılmadığını belirterek davanın reddi ile dava açılmasına sebebiyet verilmediğinden yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece; davanın ve uyuşmazlığın esasını halleder şekilde ihtiyati tedbire hükmedilemeyeceğinden tedbir talebinin reddine karar verilmiştir.
Davacı vekili, mahkemenin 06/06/2023 tarihli ara kararı ile uyuşmazlığın esasını çözecek şekilde tedbir kararı verilemeyeceğinden bahisle tedbir taleplerini reddettiklerini, mahkemenin bu kararının hukuka aykırı olduğunu, belirterek Ankara 6. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2023/1914 E. ve 06/06/2023 tarihli ara kararının kaldırılarak “A1 Çukurambar/Ankara” adresindeki taşınmazın her Çarşamba 17.00-20.00 ile her Cumartesi 17.00-20.00 saatleri arasında gösterilmesine izin verilmesini talep ederek istinaf kanun yoluna başvurmuştur.
TBK’nun 319. maddesine göre “Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.”
6100 sayılı HMK’nun “ihtiyati tedbirin şartları” başlıklı 389. maddesi “mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkansız hale geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir” hükmünü içermektedir. Aynı Kanunun 390/3. maddesinde ise; “Tedbir talep eden taraf, dilekçesinde dayandığı ihtiyati tedbir sebebini ve türünü açıkça belirtmek ve davanın esası yönünden kendisinin haklılığını yaklaşık olarak ispat etmek zorundadır” hükmü bulunmaktadır.
Talebe konu somut olayda dava; TBK’nun 319. maddesine dayalı kiralananın alıcılara gösterilmesine izin istemine ilişkin olup, davacı tarafından yargılama sonuçlanıncaya kadar tedbiren görüş günü belirlenmesi talep edilmiştir. Davalının davacıya ait taşınmaz da 15/06/2014 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğu anlaşılmaktadır. TBK’nun 319. maddesi gereğince; kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Ancak bu yapılırken kiracıya en uygun zaman seçilmeli, bu bağlamda kiracının çıkarları hakkaniyete uygun olarak göz önünde bulundurulmalıdır. Bu itibarla kiracıya yüklenecek bu yükümlülüğün tarafların yararları ve hakkaniyete uygun olarak saptanması zorunludur. Mahkemece, sahip olunan hakların iki tarafın da menfaatleri korunarak hukuka ve hakkaniyete uygun bir biçimde karar verilmesi gerekir. Bu bağlamda; davalının özel hayatının gizliliği, kiralananın niteliği, bulunduğu mevkii, taşınmazların satılabilme süresine etkili sosyal, ekonomik koşullar, diğer özel ve genel faktörler ile tarafların çıkarları değerlendirilerek hakkaniyete uygun denge kurulmak suretiyle satışın yapılabileceği muhtemel, makul ve münasip bir süre ile, ayrıca bu süre içinde de hangi gün ve saatlerde kiralananın gösterilmesine izin verilmesinin uygun olacağı tesbit edilerek hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekir. Mahkemece, yargılama sürelerinin uzunluğu, ilk duruşma tarihi, mülkiyet hakkının kapsamı, gecikme sebebiyle muhtemel alıcıların kaçırılması ve ciddi bir zararın doğma ihtimali gibi nedenlerle, tedbir talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde reddine karar verilmesi doğru olmadığından, davacı vekilinin istinaf kanun yolu başvurusunun kabulü ile yerel mahkeme kararı kaldırılarak ihtiyati tedbir talebinin kabulüne dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
Davacı vekilinin ilk derece mahkemesinin ara kararına ilişkin istinaf kanun yolu başvurusunun KABULÜNE, Ankara 6. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 06/06/2023 tarih ve 2023/1914 Esas sayılı Ara Kararının KALDIRILMASINA,
Davacının ihtiyati tedbir talebinin KABULÜNE,
Kiralananların her hafta Cumartesi günü 12.00-14.00 saatleri arasında, 6 ay süre ile satın almak isteyen kişilere davalı tarafından gösterilmesine izin verilmesine, tedbir kararlarının niteliği gereği, tarafların anlaşması veya tarafların talepleri doğrultusunda tedbir kararında belirlenen gün ve sürelerin mahkemece her zaman değiştirilebileceğine;
Peşin yatırılan istinaf karar harcının talep halinde yatıran davacıya iadesine,
İstinaf kanun yoluna başvuran davacı tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesince verilecek nihai kararda dikkate alınmasına,
HMK’nun 27. maddesi gereğince tarafların hukuki dinlenilme hakkı nedeniyle ve 04/08/2017 tarihinde yürürlüğe giren 7035 sayılı Yasanın 27. maddesi ile HMK’nun 302. maddesine eklenen 5.fıkrası uyarınca hükmün ilk derece mahkemesince taraflara tebliğ edilmesine,
Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda 14/09/2023 tarihinde oy birliği ile kesin olarak karar verildi.
GEREKÇELİ KARARIN YAZILDIĞI TARİHİ : 14/09/2023
Yargıtay 12. Ceza Dairesi, 17.03.2014 tarihli ve 2013/15375 E., 2014/6498 K.
Özel hayatın gizliliğini ihlal suçundan sanığın beraatine ilişkin hüküm, katılan vekili tarafından temyiz edilmekle, dosya incelenerek gereği düşünüldü:
Dosya kapsamına göre; emlak alım-satım ve kiralama işini yapan sanığın, katılan ve ailesinin kiracı olarak oturduğu apartman dairesinin değerinin tespiti ve satışı konusunda ev sahibinden aldığı yetkiye istinaden, 2009 yılı Aralık ayında, iş yerinde sekreter olarak istihdam ettiği tanık … ile birlikte söz konusu apartman dairesine geldiği ve konuyu katılanın eşi olan tanık … açıklayıp, onun izniyle konuta girdikten sonra, katılan ve eşinin rızasına aykırı olarak, dairenin iç kısmı ile genel görünüşünün fotoğraflarını gizlice çekip, elde ettiği fotoğrafları, iş yerine ait internet sitesinde, katılanın bilgisi dışında yayınladığı iddiasına konu olayda,
Sanığın, şikayete konu fotoğrafların internette yayınlanacağını katılanın eşine söylediğine ve onun rızası dahilinde çekimi gerçekleştirdiğine dair savunmasına, savunmayı doğrulayan tanık … anlatımına, tanık …, sanık ve tanık … ile birlikte daireyi gezdiklerine ilişkin beyanı ve fotoğrafların çekim açıları nazara alındığında, katılanın eşi olan tanık …., katılanın annesi olan tanık … ve katılanın oğlu olan tanık … …, çekimden haberdar olmadıklarına dair taraflı anlatımlarına itibar edilemeyecek olmasına, dosyada mevcut fotoğraflara ve olayın gelişimine nazaran, satışa konu daire hakkında alıcıları bilgilendirme amacını taşıyan sanığın, katılanın özel hayatının gizliliğini ihlale yol açacak bir görüntü kaydetme ve katılanın konut içerisindeki ailevi yaşantısını ifşa etme kastıyla hareket etmemiş olmasına göre, sanık hakkında özel hayatın gizliliğini ihlal suçundan beraat kararı verilmesinde bir isabetsizlik görülmediğinden,
Yapılan yargılama sonunda, sanığa yüklenen fiilin kanunda suç olarak tanımlanmamış olduğu gerekçeleri gösterilerek mahkemece kabul ve takdir kılınmış olduğundan, katılan vekilinin sübuta ilişkin yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddiyle, beraata ilişkin hükmün isteme uygun olarak ONANMASINA, 17.03.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
