Yazının Son Güncellenme Tarihi 14/02/2024 by .
Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirdesözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. (BK 316)
Kirasını düzenli ödeyen bir kiracının tahliye edilebilmesi için imkanlar çok kısıtlıdır. Kiracı ev sahibine veya komşulara saygısız davranıyorsa kira sözleşmesini feshi mükündür.
Örnek kararlar:
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
Esas Numarası: 2017/4792
Karar Numarası: 2017/12245
Karar Tarihi: 19.09.2017
Taraflar arasındaki tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı; davalının 10.06.2013 tarihli yazılı kira sözleşmesi gereğince müvekkilinin maliki olduğu taşınmazda kiracı olduğunu, kira sözleşmesinde kira bedelinin 500 TL olarak yazıldığını ancak gerçekte kira bedelinin 2.250 TL olup, kalan kısmın elden ödendiğini, ancak davalının 1.750 TL lik elden ödemesi gereken kısmı ödemediği gibi, 02.08.2014 tarihinde dükkanın ne zaman tahliye edileceğini sormaya giden davacının kızı, torunu ve damadına, davalı ve eşinin hakaret ederek darp ettiğini, kavga üzerine balkona çıkan davacıya da hakaret ettiğini, davalı ve eşi hakkında hakaret ve kasten yaralama nedeniyle … Cumhuriyet Başsavcılığının 2014/4889 soruşturma sayılı dosyasında kamu davası açıldığını, bu olay sonrasında da, yoldan geçen davacı ve akrabalarına hakaret edildiğini, müvekkili için kira ilişkisinin çekilmez bir hale geldiğini, bu nedenle kiralananın açıktan açığa kötü kullanıldığını iddia ederek 10.06.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin feshine, davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı; davacının iddialarının asılsız olduğunu, kira borcu bulunmadığını, hiç bir şekilde akde aykırı kullanım olmadığını, aksine davacı ve akrabalarının tahliye baskısı nedeniyle 02.08.2014 tarihinde meydana gelen olayda davacı ve akrabalarının kusurlu olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece; … Cumhuriyet Başsavcılığının 2014/4889 soruşturma sayılı dosyasında, tarafların karşılıklı hakaret, kasten yaralama iddialarının bulunduğu sözkonusu dosyanın halen derdest olduğu, olayın kira sözleşmesinin devamı ile ilgili taraflar arasında bulunan tartışmaya ilişkin olduğu bu hususun akde aykırılık teşkil etmediği taraflar arasındaki tartışmanın ve olayların akde aykırılık teşkil etmeyeceği gibi kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmadığının kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara saygıyı göstermediğinin gerçekleşen tartışma ile ortaya çıktığının değerlendirilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Türk Borçlar Kanununun 316.maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile
komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir. Bunun dışında sözleşme ile konulan yükümlülüklerin kiracı tarafından yerine getirilmemesi akde aykırılık nedeni ile tahliye sonucunu doğurmaz.
Olayımıza gelince; taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi bulunduğu ve taşınmazın işyeri olarak kullanılmak üzere kiraya verildiği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Her ne kadar mahkemece, taraflar arasında meydana gelen tartışmanın akde aykırılık teşkil etmediği gerekçeleriyle açıktan fena kullanmanın şartları gerçekleşmediğinden davanın reddine karar verilmiş ise de, TBK’nun 316.maddesinde düzenlenen “kiracıdan beklenen komşuluk ilişkilerine uyma, kiralayan ve ailesine karşı rahatsız edici ve uygunsuz davranışlardan kaçınma” yükümlülüğünden kastedilen bu davranışların (hakaret ve kasten yaralama) Türk Ceza Kanunu anlamında suç teşkil edip etmemesi değildir. TBK’nun 316. maddesinde düzenlenen açıktan fena kullanma nedeniyle tahliye şartlarının gerçekleşmesi için kiracının ve onunla birlikte hareket edenlerin davranışlarının kiraya veren ya da komşular için çekilmez bir hale gelmesi yeterlidir. Ayrıca Davacı tarafından davada dayandığı maddi olgu ve hukuki sebepler; kiralananın açıktan açığa fena kullanılmasına ilişkin olup, davacı, 02.08.2014 tarihli meydana gelen olay ve sonrasındaki vakılara da dayanmış ve delil olarak tanıkları bildirmiştir. Mahkemece davacı tarafın tanıkları dinlenmemiştir. O halde Mahkemece uyuşmazlığın 6098 Sayılı TBK.nun 316/3 maddesi çerçevesinde değerlendirilmek suretiyle, tarafların bildirdiği tanıklar dinlenerek ve … Cumhuriyet Başsavcılığının 2014/4889 soruşturma sayılı dosyası sonucu açılan kamu davasındaki deliller ve dinlenecek tanıkların beyanları da dikkate alınarak, davalının davranışlarının açıktan fena kullanıma ilişkin olup olmadığı, tahliye şartlarının oluşup oluşmadığı üzerinde durularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,19.09.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
Esas Numarası: 2017/3633
Karar Numarası: 2017/10621
Karar Tarihi: 21.06.2017
Taraflar arasındaki tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı vekili dilekçesinde; davalının 01.01.2013 tarihli yazılı kira sözleşmesi gereğince müvekkilinin maliki olduğu …. evleri no:28 Bağbaşı Pamukkale Denizli adresinde bulunan taşınmazda kiracı olarak oturduğunu, kira sözleşmesinin belirsiz süreli olduğunu, müvekkili tarafından kira sözleşmesinin feshedildiğinin ve tahliye etmesi için Denizli 7.Noterliğinin 26.09.2014 tarih ve 18563 yevmiye numaralı ihtarnamesinin çekildiğini, ihtarnamenin 29.09.2014 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen kiralananın tahliye edilmediğini, dava konusu taşınmazın 3 dönümlük bahçesi bulunduğunu, sadece taşınmazın kiralanması konusunda anlaşıldığını, arsanın kullanım hakkının kiralanmadığını, kiraya vermeden önce bahçeye meyve ağaçları diktiklerini, başlarda kiracının müvekkilinin ürünleri toplamasına izin verdiğini ancak daha sonra davalının küfür, hakaret ve tehditlerine maruz kaldıklarını ve kullanıma izin verilmediğini, müvekkili için kira ilişkisinin çekilmez bir hale geldiğini, kiracının söz konusu arsada keçi, koyun, inek, tavuk beslediğini, bu hayvanların dikili ağaçlara zarar verdiğini, evin çevresinde çöp biriktirdiğini, evin olağan bakımını yapmadığını, bu nedenle kiralananın açıktan açığa kötü kullanıldığını iddia ederek 01.01.2013 başlangıç tarihli ve sözlü olarak yapılan kira sözleşmesinin feshine, davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili; davacıların iddialarının asılsız olduğunu, hiç bir şekilde akde aykırı kullanım olmadığını, davacının, davalının koyun beslediğini bilerek yeri kendisine kiraladığını, davalının da eve taşınmadan ve fakat kira sözleşmesinden sonra koyunları kiraladığı yerdeki evin bitişiğindeki ahıra getirdiğini, evin bulunduğu yerde 2 adet besihane bulunduğunu, o bölgede hemen hemen her evde hayvan beslendiğini, kendilerine çekilen ihtarnamelerin hiç birinde akde aykırı kullanımdan bahsedilmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece; akde aykırılıkların ihtarname ile davalıya tebliğ olunmadığı ve ispatlanamadığı, sözleşmenin süresinin bitimine dayalı olarak da davacının kira sözleşmesini sona erdirme hakkı bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davacı vekilinin aşağıdaki bendin dışındaki sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-) Türk Borçlar Kanununun 316.maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir. Bunun dışında sözleşme ile konulan yükümlülüklerin kiracı tarafından yerine getirilmemesi akde aykırılık nedeni ile tahliye sonucunu doğurmaz.
Olayımıza gelince; taraflar arasında sözlü kira sözleşmesi bulunduğu ve taşınmazın konut olarak kullanılmak üzere kiraya verildiği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacının davada dayandığı maddi olgu ve hukuki sebepler, akde aykırılığın giderilmesinin dışında kiralananın açıktan açığa fena kullanılmasına ilişkin olup, bu durumda yukarıda açıklandığı üzere akde aykırılığın giderilmesi konusunda davalıya ihtar gönderilmesine gerek yoktur. Ayrıca mahkeme gerekçesinin aksine, davacı iddialarının ispatı için resmi kurumlara müracaatta bulunulması da zorunlu değildir. O halde Mahkemece uyuşmazlığın 6098 sayılı TBK.nun 316/3 maddesi çerçevesinde değerlendirilmek suretiyle, yargılama sırasında dinlenen davacı tanıklarının beyanları da dikkate alınarak, davalının kullanımının açıktan fena kullanıma ilişkin olup olmadığı, tahliye şartlarının oluşup oluşmadığı üzerinde durularak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının REDDİNE, ikinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 21.06.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E. 1978/3510
K. 1978/3924
T. 17.5.1978
• KİRACININ BORÇLARI ( Aynı Binada Oturanlara Karşı İcap Eden Vazifeleri İfa ile Mükellefiyet )
• SÖZLEŞMEYE AYKIRILIK NEDENİYLE TAHLİYE ( Kiracının Kiralayanla Kavga Etmesi )
• KİRACININ KİRALAYANLA KAVGA ETMESİ ( Fiilin Niteliğine Göre Tahliye İçin İhtara Gerek Olmaması )
• İHTAR ( Kiralayana Bıçak Çeken Kiracıya İhtar Çekilmesine Gerek Olmaması )
818/m.256
ÖZET : Kiracının binada oturan kiralayanla aralarında çıkan kavga sonucunda mahkum olması, sözleşmeye aykırılık oluşturacağından ihtara gerek olmaksızın kiralananın boşaltılmasına karar verilmelidir.
DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan boşaltma davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR : Davacı, kiralayanın ailesi ile aralarında çıkan kavga sonucunda mahkemeye düşüp, mahkum olması sebebile akde aykırılıktan kiralananın boşaltılmasını istemiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş ve hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dosya arasında bulunan, Ankara Dördüncü Sulh Ceza Mahkemesi`nin 25.10.1977 tarihli kesinleşen kararına göre, kiracı Y.`yi yaralamak ve bıçak çekmekten mahkum olmuştur. Kiracı BK.`nun 256. maddesinin ilk fıkrasınca kiralananı kullanırken tam bir ihtimam dairesinde hareket etmek ve apartman kirasında bina dahilinde duranlara karşı icap eden vazifeleri ifa ile mükelleftir. Kiracı olan davalı mahkum olmakla, işbu madde gereğince kiralayanına icap eden ihtimam ve vazifeleri göstermemiştir. Fiilin niteliğine göre ihtara da lüzum yoktur.
Bu sebeplerle kiralananın boşaltılmasına karar verilmesi gerekirken, yazılı sebeple red kararı verilmesi, usul ve kanuna aykırıdır.
SONUÇ : Açıklanan nedenle BOZULMASINA, 17.5.1978 tarihinde oybirliği ile karar verildi
