Kira ilişkisi, yalnızca kira bedelinin ödenmesinden ibaret değildir. Kiracı, kira süresi boyunca kiralananı özenle kullanmak ve sözleşme sona erdiğinde taşınmazı aldığı hâle uygun biçimde geri vermekle yükümlüdür. Bu yükümlülük, hem sözleşmeden hem de kanundan kaynaklanır. Kira sözleşmesinin bitmesiyle birlikte kiralananın teslimi sırasında ortaya çıkan hasar ve eksiklikler taraflar arasında uyuşmazlığa neden olmaktadır.
Kiralananın Tesliminden Sonra Tazminat
Kiracı, taşınmazı sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacına uygun şekilde kullanmak ve kira süresi sonunda bu amaca uygun durumda teslim etmek zorundadır. Eğer kiralanan, olağan kullanım sınırlarını aşan bir şekilde zarar görmüşse, ev sahibi eski hâle getirme talebinde bulunabileceği gibi hor kullanma nedeniyle oluşan zararın tazminini de isteyebilir.
Burada önemli olan husus, meydana gelen değişikliğin “normal kullanım” sonucu mu yoksa “hor kullanım” sonucu mu ortaya çıktığının belirlenmesidir. Zira zamana bağlı yıpranmalar, boya solmaları, parkede doğal aşınma gibi olağan kullanımdan kaynaklanan değişiklikler kiracıya tazminat sorumluluğu yüklemez. Buna karşılık kırılan kapılar, yanmış mutfak dolapları, zarar görmüş tesisat ya da kasıtlı veya ağır ihmal sonucu oluşan hasarlar hor kullanım kapsamında değerlendirilir.
Uygulamada bu ayrımın sağlıklı biçimde yapılabilmesi için delil tespiti yoluna başvurulması büyük önem taşır. Mahkeme aracılığıyla yapılacak bilirkişi incelemesi, hasarın niteliğini, kapsamını ve olağan kullanım sınırlarını aşıp aşmadığını ortaya koyar. Bu yöntem, ileride açılacak bir tazminat davasında güçlü bir dayanak oluşturur.
Mahrum Kalınan Kira Bedeli
Hor kullanma nedeniyle oluşan zararın giderilmesi için taşınmazın tamire ihtiyaç duyması hâlinde, yalnızca fiziki hasar bedeli değil; tamir süresi boyunca kiraya verilememesi nedeniyle doğan kira kaybı da talep edilebilir. Yargısal uygulamada, makul onarım süresi boyunca mahrum kalınan kira bedelinin de zararın bir unsuru olduğu kabul edilmektedir.
Ancak bu sürenin makul olması gerekir. Taşınmazın gerçekçi bir tamir süresi dışında uzun süre boş tutulması hâlinde, kiracının bundan sorumlu tutulması mümkün değildir.
Ortak Alanlara Verilen Zarar
Apartman veya site gibi toplu yaşam alanlarında kiracının ortak yerlere verdiği zararlar da sorumluluk doğurabilir. Bu durumda malik, bağımsız bölümünün arsa payı oranında sorumlu olduğu ortak alan zararı için kiracıya rücu edebilir. Zararın kapsamı ve pay oranı somut olay çerçevesinde belirlenir.
İspat Yükü ve Delil Tespiti
Kira sözleşmelerinde genel kural, kiralananın teslim edildiği gibi geri verilmediğini kiraya verenin ispat etmesi gerektiğidir. Yani ev sahibi, taşınmazın sözleşmeye aykırı ve hasarlı biçimde iade edildiğini ortaya koymakla yükümlüdür. Bununla birlikte, sözleşmeye konulacak özel hükümlerle bu konuda farklı düzenlemeler yapılması mümkündür.
Bu nedenle kira sözleşmesi düzenlenirken teslim anında düzenlenen bir demirbaş listesi, fotoğraflı teslim tutanağı veya ayrıntılı durum tespiti ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer. Aynı şekilde kira sözleşmesinin sona ermesi ve taşınmazın boşaltılmasının hemen ardından, gecikmeksizin hasar tespitinin yapılması gerekir. Zararın üzerinden uzun süre geçmesi, ispatı güçleştirir ve taraflar açısından hak kaybına yol açabilir.
Zararın miktarının belirlenmesinde esas alınacak tarih ise dava tarihi ya da sözleşmenin bitiş tarihi değil; taşınmazın kiracı tarafından fiilen boşaltıldığı tarihtir. Çünkü sorumluluk, fiili teslim anındaki durum üzerinden değerlendirilir.
Taşınmazın Satılması ve Yeni Malikin Durumu
Kiracı tarafından hor kullanılarak zarar verilmiş bir taşınmazın daha sonra satılması mümkündür. Bu durumda yeni malik, taşınmazı mevcut hâliyle devralmış sayılır. Ancak zarar, mülkiyet devrinden önce meydana gelmiş ve önceki malik açısından dava hakkı doğmuşsa, bu hak devre rağmen ortadan kalkmaz. Eski malik, kira sözleşmesine dayanarak kiracıya karşı tazminat davası açabilir.
Sonuç olarak, kiracının geri verme borcu kira ilişkisinin temel unsurlarından biridir. Olağan kullanım ile hor kullanım arasındaki sınırın doğru çizilmesi, ispatın usulüne uygun şekilde yapılması ve sürecin gecikmeden yürütülmesi, hem kiraya verenin hem de kiracının hak kaybı yaşamaması açısından belirleyici öneme sahiptir.
İlgili içtihatlar:
Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi 2012/11640 E. , 2013/4432 K.
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Tazminat
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar, davalılar ve davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, hor kullanma tazminatı, eski hale getirme bedeli ve tamirat süresince yoksun kalınan kiranın kaybı istemlerine ilişkindir. Mahkemece, davacının hor kullanma tazminatı ve tamirat süresince yoksun kalınan kira kaybı isteminde haklı olduğundan, eski hale getirme bedeli yönünden ise sözleşmede kiralananın eski hale getirilerek teslim edileceğine dair hüküm bulunmadığından, eski hale getirme bedeli talep edilemeyeceğinden davanın kısmen kabulü ile 2.126,00 TL’sı hor kullanma tazminatı 3000,00 TL kira kira kaybı olmak üzere toplam 5.126,00-TL’nın davalılardan tahsiline karar verilmiş, hüküm davalılar tarafından temyiz edilmiştir.
1. Dosya kapsamına, toplanan delillere, bozma gereklerine uygun şekilde karar verilmiş olmasına, delillerin takdirinde de bir isabetsizlik bulunmamasına ve daha önceki bozma kararında kira sözleşmesinin sözlü olmasına rağmen yazılı olduğunun belirtilmesinin maddi hatadan kaynaklanmasına göre, davacının tüm, davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir.
2. Davalının tamirat süresince oluşacak kira kaybı nedeniyle hükmedilen tazminata yönelik temyiz itirazlarına gelince; Davacı tarafından hor kullanma tazminatı ve eski hale getirme tazminatına yönelik açılan davada mahkemece dairemiz bozma ilamı doğrultusunda davacının eski hale getirme bedelini talep edemeyeceğinden bahisle masraflardan hangilerinin hor kullanmaya hangilerinin eski hale getirilmesine yönelik olduğuna ilişkin 14.07.2011 tarihli bilirkişi raporu alınmış, bilirkişi raporunda hor kullanmadan kaynaklanan zararları ve eski hale getirme niteliğinde olan işler ile bedellerini belirledikten sonra, hor kullanmadan kaynaklanan zararlar nedeniyle kira kaybının 15 gün, eski hale getirilme işleri nedeniyle kira kaybının 5 gün olduğuna ilişkin kanaatini bildirmiştir. Mahkemece bilirkişi raporu hüküm vermeye yeterli görülerek hükme esas alınmıştır. Davalı sadece hor kullanmadan kaynaklanan zararlardan sorumlu olduğuna göre, kira kaybı yönünden de hor kullanmadan kaynaklanan zararların tamiratı süresince oluşacak kira kaybından sorumluluğuna karar verilmesi gerekir. Mahkemece tamirat süresince oluşan kira kaybının hesabında, bilirkişi raporunda, hor kullanma nedeniyle zararların giderilmesi ve kiralananın eski haline getirilmesi için gerekli süre olduğu belirtilen 20 gün üzerinden kira kaybına hükmedilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
./..
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/9233 E. , 2019/550 K.
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasında görülen alacak ve tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı 15.11.2012 tarihinde açtığı işbu dava ile, davalı şirketin, tarafına ait … Merkez Mahallesi, … Sokak, No:22 …/… adresinde bulunan taşınmazda 01.01.2008 başlangıç tarihli sözleşmeye göre 5 yıl süre ile aylık 7.000 USD karşılığında kiracı olduğunu,ancak davalı tarafın taşınmazı sözleşmede belirtilen süreden erken tahliye ettiğini,kiralanan taşınmaza ait anahtarın 07.07.2011 tarihli 09861 yevmiye numaralı tutanakla iade alındığını, dava konusu işyerinin tüm çabalarına karşılık ancak 01.03.2012 tarihinde aylık 11.000 TL bedelle yeniden kiraya verilebildiğini, davalının 07.07.2011 ile 01.03.2012 tarihleri arasında geçen 7 ay 23 gün karşılığı 54.365 USD tutarındaki kira parasından sorumlu olduğunu ,bunun yanızıra kiralananın anahtarının teslim alınmasından sonra, … 3. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2011/134 D.İş sayılı dosyasından yapılan tespitte aldırılan bilirkişi raporunda davalı şirketin kira sözleşmesine göre yerine getirmeyi taahhüt etmesine rağmen getirmediği işler ile kiralananda meydana gelen hasar bedellerinin 16.400 TL, tamir süresinin ise 7 gün olarak belirlendiğini belirterek davalının 07.07.2011 olan anahtar teslim tarihinden taşınmazın yeniden kiraya verildiği 01.03.2012 tarihine kadar geçen süreye ilişkin toplam 54.365 USD kira bedeli ile 19.300.00 TL tutarındaki hor kullanma tazminatı ve tadilat süresine ait kira bedelinin faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili, müvekkili şirket ile davacı arasında 22.10.2007 tarihinde kira sözleşmesi imzalandığını, mecurda kalındığı sürece kiralanan taşınmaza işçilik hariç 117.500 TL değerinde faydalı ve zorunlu masraf yapıldığını, müvekkilinin davacı kiraya vereni ile görüşerek kira sözleşmesini 15.10.2010 tarihinde karşılıklı olarak feshedip anahtarı yine bu tarihte davacıya teslim ettiğini, bir an için davacı kiraya verenin iddialarının haklı olduğu varsayılsa bile TBK’nun 325 maddesi uyarınca taşınmazın erken tahliyesine yönelik talep edebileceği tutarın makul süreye tekabül etmesi gerektiğini ; Müvekkili tarafından mecura yapılan eklenti bedeline ilişkin alacak davası açıldığını ,bu dosyada alınan bilirkişi raporlarında davacı kiraya verenin işbu davada belirttiği hor görmeden kaynaklı tutarın tenzil edildiğini ve davacı kiraya verenin bu tutarı bu şekilde zaten aldığını, bu sebeple davacının
hor kullanmaya ilişkin yapmış olduğu tazminat talebi konusuz kaldığından reddedilmesi gerektiğini, öte yandah davacının … 3. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2011/134 D.İş sayılı dosyasından aldığı delil tespiti raporunun taraflarına tebliğ edilmediği gibi bu raporu kabul etmediklerini belirterek davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, tamirat süresince mahrum kalınan kira bedelinin tahsili ve hor kullanma ile eski hale getirme bedelinin tazmini davalarının kabulüne , mahrum kalınan kira bedelinin tahsiline yönelik davanın ise kısmen kabulüne karar verilmiş,hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre davalının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-)Davalının hor kullanma tazminatı ve tamirat süresi kira bedeline ilişkin temyiz itirazlarına gelince; 6098 Sayılı T.B.K.nun 316. (B.K.nun 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. (B.K.nun 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Hasarın hor kullanmadan kaynaklanıp kaynaklanmadığı belirlenirken, kiralananın kullanım süresi ve sözleşmedeki tahsis ve kullanma amacı göz önünde bulundurulmadır.
Mahkemece, davalı tarafın yokluğunda … 3. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2011/134 D.İş sayılı dosyasında yaptırılan tespit sonucu alınan inşaat bilirkişi raporu esas alınmak suretiyle eski hale getirme ve hor kullanma tazminatı ile tamirat süresine yönelik kira bedeline ilişkin hüküm verilmiş ise de; Davalı taraf verdiği cevap dilekçesinde, tespit dosyasında alınan bilirkişi raporunun tarafına tebliğ edilmediği gibi bu raporu kabul etmediklerini belirterek, itiraz etmiştir. Bu durumda mahkemece gerekirse yerinde keşif yapılmak suretiyle, konusunda uzman bilirkişilerden rapor aldırılarak ve aynı zamanda taraflar arasında görülen … . Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2014/96 E. – 2014/271 K. sayılı dosyasında hükme esas alınan bilirkişi raporları da değerlendirilerek, kiralananda meydana geldiği ileri sürülen hasarların ve eski hale getirilmesi istenen hususların ayrıntılı olarak tespit edilmesi, bu hasarın normal ya da hor kullanım sonucu oluşup oluşmadığı belirlenerek sözleşme hükümleri de göz önüne alınmak suretiyle değerlendirilmesi, hor kullanım ve olağan kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasar ayrımı yapıldıktan sonra kullanım süresi ile orantılı olarak varsa yıpranma payının hesap edilip alacaktan düşülmek suretiyle sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile tespit bilirkişi raporu üzerinden karar verilmesi doğru değildir.
SONUÇ : Yukarıda 1 nolu bentte açıklanan nedenlerle davalının sair temyiz itirazlarının reddine, 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı …ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün davalı lehine BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nun 440 maddesi uyarınca karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 24.01.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
