Yazının Son Güncellenme Tarihi 18/01/2024 by .
Eşlerin ve varsa çocukların birlikte yaşadıkları konuttur. Aile konutu eşlerden birinin üzerine tapulu olabilir veya kira yoluyla edinmiş olabilir.
Eşlerin konut olarak kullandıkları birden fazla ev varsa temel olarak kullandıkları ev aile konutudur. Yani hem yazlık, hem başka bir ilde bulunan arada uğranılan ev hem başkasına kiraya verilen ev aile konutu olamaz. Eşlerin birden çok evi olsa da aile konutu olarak 1 tanesi işlem görür.
Taraflardan biri bir şehirde öbürü başka şehirde duruyorsa ortada aile konutu yoktur. Veya taraflardan biri Türkiye’de biri Almanya’da duruyorsa aile konutundan söz edilemez.
Bir taşınmazın aile konutu sayılması için üzerinde aile konutu şerhi olmasına gerek yoktur. Aile konutu, kira ile edinilmiş bir konut ise bu sözleşmenin de tapuya şerh verilmesine gerek yoktur.
Kira ile edinilen aile konutu ile ilgili uygulama nasıldır?
Borçlar Kanununun 349. maddesinde; “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.” denmiştir.
Medeni kanun madde 194 e göre de “Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.
Yani evden çıkmak istemeyen eş kiraya verene ihtar göndererek kira sözleşmesini aynen devam ettirebilir. Bu durumda kira borçlarından her iki taraf müteselsilen sorumlu olur.
Bu durumda kiraya veren kiracıyı çıkarmak istediğinde hem kiracıya hem eşine bildirimde bulunmalıdır.
Ama kiracının eşi kiraya verene artık sözleşmenin muhatabı olduğuna dair bir ihtar göndermemişse, kiraya veren normal işleyişte kira sözleşmesinin fehsini yapabilir.
Kira sözleşmesinin istendiği an feshi için eşler birbirlerine açık uçlu bir rıza beyanında bulunursa bu Yargıtay kararlaırna göre geçersizdir.
Tahliye taahhüdü için de eşin rızası gerekmektedir.
Aile Konutu şerhi nedir, nasıl konulur?
İki şekilde konulur.
1- Mahkeme kararıyla konulur
2-Eşlerden birinin nüfus kaydı ve ikametgah ve kendi nüfus cüzdanı ile tapuya başvuruması ile konulur.
Kira sözleşmesi de tapuya şerh verilebilir.
Aile konutu şerhi varsa (kiralık olan haricinde) o ev üzerinde hiç bir satış işlemi yapılamaz. bu da eşler için bir güvence olmaktadır.
Aile konutu şerhi nasıl kaldırılır?
1-Kesinleşmiş boşanma kararı ile kaldırılabilir
2-Aile konutu şerhi konulmasını talep eden eşin talebi ile kaldırılabilir.
3-Eşlerden birini vefatı ve diğer eşin talebi ile kaldırılabilir.
4-Aile konutu şerhi boşandıktan sonra devam eder mi?
5-Mahkeme kararıyla kaldırılabilir
Örneğin eşlerden senelerdir birbirinden ayrı yaşıyor olduğu halde aile konutu şerhi konmuşsa veya eşlerden biri diğer eşin üzerine kayıtlı başkaca evlere de şerh koydurmuşsa aile konutu şerhinin kaldırılması için dava açılabilir.
Eşlerden biri yatırım amacıyla ev alıyor, ev alıp satıyor olabilir. Bu durumda eşin her türlü evinin üzerine aile konutu şerhi konulamayacağı bellidir.
Boşanma aşamasında eşin mal kaçırmasını önlemek adına mal rejimi tasfiyesi davası açılıp, araba motosiklet, ev, arsa, banka hesabı, banka kasası gibi unsurlara tedbir koydurtabilir. Aile konutu şerhi ile sadece oturulan ev güvenceye alınır.
Aile konutunun üzerine konulan ipoteğin hükmü nedir?
- Yargıtay Hukuk Genel kurulu 2019/318 E ve 2019/1238 K numaralı kararına göre “taşınmazın satın alındığı tarihten itibaren aile konutu olarak kullanıldığı, ekspertiz incelemesinin yapıldığı, ekspertiz incelemesinde taşınmazın iç mekanının gezildiği ve raporda konut olarak kullanıldığının da belirtildiği, aile konutu olarak kullanıldığı tespit edilmesine rağmen davacının açık rızası alınmadan şirketin kullanmış olduğu krediye teminat olmak üzere davalı banka lehine ipotek tesis edildiği, davalı banka tarafından dava dışı şirket ve davalı banka aleyhine ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi başlatıldığı ve bu takip dosyasında dava konusu taşınmaza ilişkin alınan kıymet takdir raporunun tebliği için davalı eşe çıkarılan tebligatın tebliği ile davacının ipotek işleminden haberdar olduğu anlaşılmaktadır. Davacı tarafından eldeki davadan önce ipoteğin kaldırılması davası açılmasına rağmen davalı banka lehine tesis edilen ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla başlatılan icra takibi sonucunda dava konusu taşınmaz alacağına mahsuben davalı bankaya 07.04.2015 tarihinde ihale edilmiş ve 25.05.2015 tarihinde de tapuya tescil edilmiştir. Davalı banka tarafından çekişmeli taşınmazın aile konutu olduğu yapılan ekspertiz incelemesi ile öğrenilmiş olduğu hâlde davacının açık rızası alınmamış, TMK’nın 194. maddesinde öngörülen açık hükme uyulmayarak banka lehine ipotek tesis edilmiştir. Sonrasında yapılan icra takibi sonucu taşınmazın mülkiyeti alacağa mahsuben cebri ihaleyle bankaya geçmiş ise de, davalı bankanın TMK’nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı açıktır. Nitekim illilik prensibi gereğince asıl işlem olan ipotek baştan itibaren geçersiz olduğu için buna bağlı olarak banka adına cebri ihale sonucu yapılan tescil de yolsuz tescil niteliğinde olduğundan ihalenin feshi davasının açılıp açılmamasının da bir önemi bulunmamaktadır. Bu itibarla, aile konutu niteliğinde olduğu hususunda duraksama bulunmayan taşınmaz için davacının açık rızası alınmadan, tesis edilen ipotek işleminin bağlayıcılığı bulunmadığından cebri icra sonucu davalı banka adına ihale edilen taşınmazın tapu kaydının iptali ile davalı eş adına tesciline karar verilmesi gerekmektedir.”
Aile konutu şehri olmayan ev mal kaçırma amacıyla satılırsa ne olur?
Boşanma aşamasındaki taraflar, birbirlerinden mal kaçırmak adına bir yakınlarına devir yaparsa birkaç seçenek vardır
1-Bu ev için tapu iptali ve tescil açılarak muvazaa ıspatlanıp ev, evi satan eşin üstüne geçirilir ve böylece mal rejimi tasfiyesine konu edilir.
2- Seçeneğe göre de hiç tapu iptali tescil davası açılmadan, mal kaçırma amacıyla devrin yapıldığı ıspatlanıp mal rejimi tasfiyesi davasına, tapuyu devralan kişi taraf yapılır.
3- Seçenek muvazaa yoksa, eş, boşanma ihtimali ortaya çıkınca evi yedi kat yabancı birine parayla satmışsa, evin değeri hesaplanır ve mal rejimi tasfiyesi davasında bu para üstünden eşler birbirlerine alacaklı ve borçlu olur.
Ev mal kaçırma amacı olmadan dahi satılmışsa ne olur?
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2016/20910 E ve 2016/14532 K sayılı kararına göre “
Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Eşlerin fiil ehliyetine getirilen sınırlama aile konutuna şerhin konulması ya da konulmaması koşuluna bağlanmadığı gibi işlem tarafı olan üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmamasının da herhangi bir önemi bulunmamaktadır. Bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak “belirli olan” bir işlem için verilebilir.
Eş söyleyişle eşin “açık rızası alınmadan” yapılan işlemin “geçersiz olduğunu” kabul etmek zorunludur. Hal böyle olunca, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekir.”
Yani evin aile konutu olduğu ve rızanın olmadığı ıspatlandığı takdirde tapu iptali ve tescil davası acılıp evin satıcı eşin üstüne geri geçirilmesi sağlanabilir. Bu durumda alıcı, evin parasını dava yoluyla geri alabilir. Evi elinden kaçıran alıcıya ödediği para otomatikman geri verilmez.
Dava taşınmazın bulunduğu yerdeki Aile Mahkemesinde açılır.
Sonuç olarak:
Eşiniz sizden mali durumu ile ilgili bilgileri saklıyorsa, boşanma davası açılma ihtimali varsa, içki kumar gibi alışkanlıkları varsa, kendinizi güvenceye almak adına aile konutu şerhi koydurtun.
Evlilik devam edecekse, mallar aile konutu ile sınırlı değilse mallar çoksa, eşin vesayet altına aldırılması mümkün değilse şu şekilde bir yol izlenerek aile varlığı güvence altına alınabilir
