Halk arasında halen “izale-i şuyu” olarak bilinen, ortaklı tarla, arsa, arazi, ev gibi malların satışı yolunu açan dava, ortaklığın giderilmesi davasıdır.
Ortaklığın giderilmesi davası sonuna kadar takip edildiğinde genelde satış kararı ile biten bir dosyadır. Tarla, arsa, daire gibi mülkler için ortaklığın giderilmesi davası açılabileceği gibi araba, dolmuş hattı, iş makinesi, gemi, tekne gibi menkul mallar için de ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.
Ortaklığın giderilmesi davası reddettirilebilir mi?
Paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması
Evet, bazı durumlarda ortaklığın giderilmesi davası reddedilebilir. Örneğin paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü varsa açılan ortaklığın giderilmesi davası reddedilir. Başka bir varsayımda, paylı mal üstünde bir sitenin havuzu veya bir binanın otoparkı bulunabilir. Şahıslar tarafından topluca mezarlık haline getirilerek ortak kullanıma özgülenmiş olabilir. Bu durumda mirasçılar ortaklığın giderilmesini isteyemez. Dava açılırsa reddedilir.
Başka bir ihtimalde, aile büyükleri tapulu yerin satılmasını engellemek için ölülerini evin bahçesine veya tarlaya gömmüş olabilir. Topluca bir mezarlık olarak kullanım mevcut olmayabilir. Bu durumda mezar yeri taşınıp yer satılır.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/6568 E. , 2019/5613 K. “Somut olaya gelince; taraflar arasında akdedilen Beşiktaş 10. Noterliğinin 05/04/2013 tarih ve 3484 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle paylılığı istenen taşınmaz bir amaca özgülenmiş olup, bu aşamada ortaklığın giderilmesi istenemez. Bu durumda mahkemece, tarafları bağlayan Beşiktaş 10. Noterliğinin 05/04/2013 tarih ve 3484 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin halen geçerliliğinin devam edip etmediği araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.”
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2018/4912 E. , 2019/6578 K. “Somut olaya gelince; dava konusu taşınmazın tapu kaydındaki ve mer’i 1/1000 ölçekli uygulama imar planındaki niteliği sosyal tesis alanıdır. Davalıların dava konusu taşınmazdaki paylarını 16.03.2010 tarih ve 2759 sayılı ferdileşme işlemi sonucu edindikleri sabittir. 359 ada 1 parsel sayılı taşınmazın T.H.S.S. Bestekar Arsa ve Konut Yapı Kooperatifinin amacı doğrultusunda üyelerinin ortak kullanımına özgülenip özgülenmediği belirlenmelidir. Bu durumda mahkemece, adı geçen kooperatife ilişkin tüm kayıt ve belgeler ile 359 ada 1 parsel sayılı taşınmazın uygulama imar planı bilgilerinin de getirtilerek yapılacak incelemede dava konusu yerin özgülendiği sonucuna varılması halinde davanın reddine, özgülemenin bulunmadığının anlaşılması halinde ise şimdiki gibi ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekirken belirtilen hususlar gözetilmeden eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.”
Ortaklığın giderilmesini isteme hakkı maksimum 10 yıllık süre ile sınırlanabilir
Ortaklığın giderilmesini isteme hakkını maksimum 10 yıl süre ile öteleyen sözleşme noterde yapılmalıdır. Bu süre içinde ortaklığın giderilmesi davası açılırsa dava reddedilir.
*Taşınmazın kiraya verilmiş olması ortaklığın giderilmesi davasının reddini sağlar mı?
Yargıtay bazı kararlarında bu durumu kabul etmişken bir takım kararlarında ise aksi yönde bir görüş ortaya koymuştur.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2015/7308 E. , 2017/401 K. “Somut olayda; Dava konusu taşınmaz 01.02.2006 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile 5 yıllığına … T.A.Ş’ne kiralandığı ve tapu kütüğüne şerh edildiği, 5 yıllık sürenin bitiminden sonra da kira ilişkisinin devam ettiği anlaşılmaktadır. Taşınmazı, paydaşların üçüncü kişiye belirli bir süre kiraya vermiş olmaları karşısında kiralayan her paydaş yönünden, bu süre içinde paydaşlığın giderilmesi isteminden vazgeçilmiş olduğunu söyleyebilmek mümkün değildir. Öte yandan paylı taşınmazın satış suretiyle ortaklığının giderilip mülkiyetinin değişmesi halinde kira ilişkisi doğrudan doğruya sona ermeyecek yeni malik 6100 sayılı Türk Borçlar Kanununun 351. maddesindeki hükümlere göre eskiden kurulmuş ilişkinin halefi olup kira müddetinin sonunu bekleyecek ya da ihtar ve ispat şartlarına uymak zorunda kalacaktır. Bu ilkeler gözetilmeksizin davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.”
Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesi 2012/176 E. , 2012/2812 K. “Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesinde “Hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle, paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşma isteme hakkı, hukuki bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmi şekle bağlıdır.” hükmü yer almaktadır.
Dosyada toplanan bilgi ve belgelere göre; dosyaya ibraz edilen 02.03.2011 tarihli davacı ve davalıların anataşınmazın tamamını kiraya verdiklerini gösteren kira sözleşmesinde Medeni Kanun’un 698/2. maddesindeki şekil şartlarının mevcut olmadığı ve sözleşmenin maddede belirtildiği gibi resmi şekilde yapılmadığı anlaşıldığından işin esasına girilerek davacılar ve davalının talepleri yönünden gerekli araştırma yapılıp oluşacak sonuç doğrultusunda bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddi doğru görülmemiştir.”
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2013/9576 E. , 2013/11181 K. “Dava konusu taşınmaz davacı tarafından 01.01.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile 10 yıl müddetle dava dışı … Bankası …’na kiralanmış daha sonra bu sözleşmeye davalı tarafından yazılı muvafakat verilmiştir. TMK’nın 698. maddesi hükmü uyarınca taşınmaz tüm paydaşlarca bir amaca özgülenmiş olduğundan tarafların paylı mülkiyeti devam ettirme
yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu sebeple davanın reddi gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.“
Ortaklığın giderilmesi uygun olmayan bir zamanda istenmişse davanın reddi istenebilir
Ortaklığın giderilmesi, uygun olmayan bir zamanda istenmişse de dava reddedilir. Örneğin az ortaklı taşınmazda ortaklardan biri ağır hastaysa, deprem veya başka doğal afet nedeniyle taşınmazın değerinde ciddi oynamalar olmuşsa, kentsel dönüşüm uygulaması söz konusuysa ortaklığın giderilmesi davası reddedilebilir. İmar değişikliği dönemlerinde açılan davalar bu maddeye dayalı olarak reddedilmiştir.
Taşınmaz kat mülkiyetine geçmemiş olsa dahi kat irtifakı söz konusuysa ortaklığın giderilmesi istenemez. Taşınma ile ilgili inşaat sözleşmesi yapılmışsa da ortaklığın giderilmesi istenemez.
Uygun zaman konusunda kanunda net bir açıklama yoktur. Uygun zamanın ne olduğunu hakim değerlendirecektir.
Ortaklığın giderilmesi istenen taşınmaz aile konutu niteliğinde olup aile konutu sağ kalan eşe özgülenmişse
Eğer ortaklığın giderilmesi istenen taşınmaz bir daire, bir villa, bir köy evi gibi oturuma uygun taşınmaz olabilir.
Bu taşınmaz sağlığında malikin veya ortaklardan birinin aile konutu olarak kullanılmış olabilir. Bu kişinin ölümüyle birlikte aile konutunun sağ kalan eşe özgülenmesi istenebilir. Özgüleme bir bedel karşılığı yapılır. Bu genelde sağ kalan eşin miras payına mahsuben veya katılma payı alacağına mahsuben yapılır. Özgüleme yapılırsa bu taşınmaz için açılan ortaklığın giderilmesi davası reddedilir. Paylaşım, özgüleme yapılan kişinin ölümünden sonraya sarkar.
Aile konutunun özgülenmesinin istenebilmesi için bu konutun iskanlı, kayıtlarda geçen bir konut olmasına gerek yoktur. Bir gecekondu, tarla içinde ruhsatsız, iskansız, kayıtlarda geçmeyen köy evi, iskansız daire de olabilir. Bu gibi durumlarda dahi özgüleme sağlanabilmektedir.
Ortaklığın giderilmesi davası açan veya borçları nedeniyle ortaklığın giderilmesi davası açılmasına sebep olan paydaş aleyhinde paydaşlıktan çıkarma davası açılabilir mi?
Elbirliği mülkiyetinde, mülkiyet hakkı paylara ayrılmadığından kural olarak bir paydaşın tek başına veya mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılması mümkün değildir. Buna karşılık paylı mülkiyet rejiminde, kanunun öngördüğü şartların varlığı hâlinde bir paydaşın paydaşlıktan çıkarılması hukuken mümkündür.
Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda;
bir paydaşın kendi tutum ve davranışlarıyla, ya da malın kullanımını tamamen terk etmesi, yahut fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin eylemleri nedeniyle diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır şekilde ihlal etmesi ve bu durumun paylı mülkiyet ilişkisinin sürdürülmesini çekilmez hâle getirmesi durumunda, ilgili paydaş hakkında paydaşlıktan çıkarma davası açılabilir.
Bu davanın açılabilmesi için, kanunda veya taraflar arasında yapılan sözleşmede aksine bir düzenleme bulunmadıkça, pay ve paydaş çoğunluğunun bu yönde karar alması gerekmektedir. Mahkeme, somut olayın özelliklerini değerlendirerek; paydaşın davranışlarının sürekliliğini, ağırlığını ve diğer paydaşlar üzerindeki etkisini dikkate alır.
Paydaşlıktan çıkarma talebine ilişkin davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olup, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
*Paydaşlıktan çıkarma davası ortaklığın giderilmesi davası bakımından bekletici meseledir. Yani satış işlemini erteletir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2015/12744 E. , 2017/4230 K. “Dava konusu taşınmaz hakkında paydaşlıktan çıkarma davası bulunması halinde bu davanın sonunda pay ve paydaş durumu değişebileceğinden ortaklığın giderilmesi davasının sonucu da etkilenecektir. Bu nedenle, açılan paydaşlıktan çıkarma davası 6100 sayılı HMK’nın 165/1. maddesi gereğince görülmekte olan ortaklığın giderilmesi davası için bekletici mesele yapılması gerekir.”
Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi 2009/12157 E. , 2010/3760 K. “3678 Sayılı Yasa ile Medeni Kanunun 626. maddesine eklenen 626/a maddesi gereğince hissedarlıktan çıkarma kararı verilebilmesi için,
a) Bir paydaşın tutum ve davranışı ile diğer paydaşların tümüne veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır surette ihlal etmesi,
b) Bu davranışı yüzünden müşterek mülkiyet ilişkisinin devamının çekilmez hale gelmesi gerekmektedir.
Maddede bahsedilen yükümlülüklerin ağır surette ihlali deyiminden kusurun özel bir yoğunlukta ve önemde bulunması amaçlanmıştır. Ağır surette ihlal unsurunun gerçekleşebilmesi için paydaşın kasten ve bilerek müşterek mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hale getirmesi gerekir. Fiilin işleniş tarzı, paydaşların sosyal ve ekonomik koşulları ile objektif iyi niyet kuralları değerlendirilerek, her olayın özelliğine göre hakkaniyete uygun adil bir çözüm getirilmelidir.
Olayımıza gelince; davalının malik olduğu taşınmazda kendine ait bina yapmak amacıyla davacılar ile birlikte kat karşılığı inşaat sözleşmesine katılmak istememesi
taşınmazdaki kullanma hakkının yasal bir sonucu olup müşterek mülkiyet ilişkisinin ağır surette ihlali anlamına gelmediği gibi paydaşlığı çekilmez hale de getirmez. Bu nedenle davanın reddine karar vermek gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”
*Borçluluk, paya haciz gelmesi paydaşlıktan çıkarma nedeni olarak görülmemiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2011/12449 E, 2011/1410K“Olayımızda; davacılar dava dilekçesinde davalıların paydaşı olduğu dava konusu 91 parsel sayılı taşınmaza ait ortak gider ve vergi borcunu ödemeyerek diğer paydaşlara yük getirdiğini, davalıların sürekli borçlanarak haklarında icra takibi yapılmasına ve alacaklılar tarafından taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi davası açılmasına sebebiyet vererek ortak kullanımı imkansız hale getirdiklerini belirterek davalıların ortaklıktan çıkarılmasını istemişlerdir. Davacıların ileri sürdüğü bu sebepler, Türk Medeni Kanunu’nun 696. maddesinde açıklanan, davalıların diğer paydaşlara karşı olan
yükümlülüklerini ağır surette ihlal ettiği ve müşterek mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hale getirdiğini göstermediğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”
Şufa (önalım) davası açılabilir
Ortaklığın giderilmesini isteyen ortak yeri alalı 2 yıl dolmamışsa veya payın satıldığının öğrenilmesinden itibaren 3 ay geçmemişse eski ortaklar yeni ortağa şufa davası açılabilir. Şufa davası ortakların rüçhan (öncelik) hakkına dayanan bir davadır. Rüçhan hakkını kullanarak yeni ortağın payını tapuda görünen satış bedeli üstünden almak için açılır. Eğer yeni paydaş 2 yılı beklemeden ortaklığın giderilmesi davası açarsa, şufa davası ile elindeki pay alınıp, açtığı ortaklığın giderilmesi davası da reddettirilebilir.
Payı icra yoluyla alan kişi bakımında ortakların rüçhan hakkı yoktur.
Ehil mirasçı davası açılabilir
6537 Sayılı Kanuna göre tarımla uğraşan kişilerin tarım arazilerini alıp işletmeye devam etmesi için düzenleme yapılmıştır. Bu kanun 8 maddesinin devam eden bentlerine göre mirasçılardan tarımla uğraşanı belli bir puanlama sistemine göre değerlendirmeye alınır. Sulh hukuk mahkemesinde açılacak davada “Kişisel yetenek ve durumları göz önünde tutulmak suretiyle tespit edilen ehil mirasçıya tarımsal gelir değeri üzerinden devrine, birden çok ehil mirasçının bulunması hâlinde, öncelikle asgari geçimini bu yeter gelirli tarımsal arazilerden sağlayan mirasçıya, bunun bulunmaması hâlinde bu mirasçılar arasından en yüksek bedeli teklif eden mirasçıya devrine, ehil mirasçı olmaması hâlinde, mirasçılar arasından en yüksek bedeli teklif eden mirasçıya devrine karar verir.”
“Birden fazla ehil mirasçı olması ve bu mirasçıların miras dışı tarımsal arazilere sahip olması durumunda, bu mirasçıların mevcut arazilerini yeter gelirli büyüklüğe ulaştırmak veya bu arazilerin ekonomik olarak işletilmesine katkı sağlamak amacıyla hâkim, tarım arazilerinin yeter gelir büyüklüğünü aramaksızın bu mirasçılara devrine karar verebilir.
Mirasa konu yeter gelirli tarımsal arazinin kendisine devrini talep eden mirasçı bulunmadığı takdirde, hâkim satışına karar verir. Bu suretle yapılacak satış sonucu elde edilen gelir, mirasçılara payları oranında paylaştırılır.”
“Yeter gelirli tarımsal arazilere sıkı şekilde bağlı bir yan sınai işletme mevcut ise yan sınai işletme ile yeter gelirli tarımsal arazilerin mülkiyeti bir bütün olarak istemde bulunan ve ehil görülen mirasçıya gerçek değeri üzerinden devredilir.” Tarımsal araziyi ortaklığın giderilmesi davası haricinde satın almak isteyen kişilerin uzman miras avukatına danışması gerekmektedir.
Tarımsal arazilerin satışına ilişkin yönetmeliğe göre puanlama kriterlerini bir tablo haline getirdik:
| Kriter | Puan |
|---|---|
| Geçimini mirasa konu tarım arazilerinden sağlayanlar | 20 puan |
| Tarım dışı geliri bulunmayanlar | 10 puan |
| Eşi fiilen tarımsal faaliyette bulunanlar | 10 puan |
| Tarımsal arazileri işleyebilecek mesleki bilgi ve beceriye sahip olanlar | 10 puan |
| Mirasa konu arazilerin bulunduğu ilçe sınırları içinde 5 yıla kadar ikamet edenler | 5 puan |
| Mirasa konu arazilerin bulunduğu ilçe sınırları içinde 5 yıl ve daha uzun süre ikamet edenler | 10 puan |
| Herhangi bir sosyal güvencesi olmayanlar | 10 puan |
| SGK kapsamında tarım sigortası bulunanlar | 5 puan |
| Bakanlığın mevcut kayıt sistemlerine kayıtlılık süresi 5 yıla kadar olanlar | 5 puan |
| Bakanlığın mevcut kayıt sistemlerine kayıtlılık süresi 5 yıl ve daha uzun olanlar | 10 puan |
| Tarımsal örgütlere kayıtlılık süresi 5 yıla kadar olanlar | 2 puan |
| Tarımsal örgütlere kayıtlılık süresi 5 yıl ve daha uzun olanlar | 5 puan |
| Tarım alet ve donanımlarına sahip olanlar | 5 puan |
| Kadın olanlar | 5 puan |
Bu kanun esasında ehil mirasçının veya istekli mirasçının tarımsal araziyi çok daha düşük bedelle, açık arttırmaya çıkmaksızın mülkiyetine geçirme imkanı vermektedir.
Ortaklığın giderilmesi davasında satışı engellemek için ne yapılabilir?
Aynen taksim istenebilir
Büyük tarım arazilerinde, kat mülkiyetine geçilmiş çok daireli binada paydaş sayısında daire bulunması halinde, imarlı arsada imar planına uygunluk halinde aynen taksim mümkün olabilmektedir. Bu durumda paydaşlara bölünen taşınmazlar için tapu çıkarılır. Aynen taksim genelde pek mümkün olmadığından ortaklık satış yoluyla giderilmektedir.
Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında 6537 Sayılı Kanun‘a göre asgari tarımsal arazi büyüklüğü, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek Bakanlık tarafından belirlenir. Belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler, bölünemez eşya niteliği kazanmış olur.
Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez.
İl ve ilçelerin yeter gelirli tarımsal arazi büyüklükleri bölge farklılıkları göz önünde bulundurularak bu Kanuna ekli (1) sayılı listede belirlenmiştir. Tarımsal araziler bu Kanuna ekli (1) sayılı listede belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin altında ifraz edilemez, bölünemez.
Not: 1 hektar 10 dönümdür. 1 dekar 1 dönümdür. 1 dönüm 1000m2 dir.
Aşağıdaki tabloda “Da.” olarak yazan kısım dekar yani dönümdür.
Samsun Çarşamba’da 1 kesim yaklaşık 2 dönüm, Samsun Terme’de bir kesim yaklaşık 4 dönümdür.
| YETER GELİRLİ TARIMSAL ARAZİ BÜYÜKLÜKLERİ | ||||||
| Samsun ve İlçeleri | Sulu Arazi (Da) | Kuru Arazi (Da) | Dikili Arazi (Da) | Örtüaltı Arazi (Da) | ||
| Alaçam | 80 | 180 | 10 | 3 | |
| Asarcık | 100 | 200 | 10 | 3 | |
| Atakum | 80 | 180 | 10 | 3 | |
| Ayvacık | 100 | 200 | 10 | 3 | |
| Bafra | 65 | 180 | 10 | 3 | |
| Canik | 85 | 200 | 10 | 3 | |
| Çarşamba | 65 | 120 | 10 | 3 | |
| Havza | 65 | 160 | 10 | 3 | |
| İlkadım | 65 | 120 | 10 | 3 | |
| Kavak | 85 | 165 | 10 | 3 | |
| Ladik | 65 | 160 | 10 | 3 | |
| Ondokuz Mayıs | 80 | 180 | 10 | 3 | |
| Salıpazarı | 85 | 165 | 10 | 3 | |
| Tekkeköy | 60 | 120 | 10 | 3 | |
| Terme | 75 | 140 | 10 | 3 | |
| Vezirköprü | 65 | 140 | 10 | 3 | |
| Yakakent | 65 | 190 | 10 | 3 | |
6537 sayılı kanuna göre tarım arazilerinin bölünmesi gayet zorlaşmıştır. Mesela Samsun Terme’de bir tarlanın bölünerek paylaştırılabilmesi için 75 dönümden büyük olması gerekmektedir. Ortak sayısınca parça oluşturulamayacaksa da 75 dönümden büyük olsa da bölünemeyecektir. Satış yoluyla ortaklık giderilecektir.
Ortaklık konusu eşya 1 daire ise de paydaş sayısında bölünmesi mümkün olmadığından yine satış söz konusu olacaktır.
Binada kat mülkiyeti kurularak taksim istenebilir
Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/1730 E. , 2017/5406 K. “davacı ve davalılar adına paylı mülkiyet hükümlerine tâbi olan taşınmaz için mahkemece yerinde keşif yapılarak öncelikle aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesine ilişkin taleplerinin kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi isteğini de kapsadığı kabul edilerek bu yönde araştırma yapılıp sonucuna göre bir karar vermek gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.”
Ortaklığın giderilmesi süreci uzatılabilir mi?
Evet, ortaklığın giderilmesi süreci pek çok şekilde uzatılabilir.
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılabilir
Muhdesat eklenti demektir. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası ile evin sizin olduğunu ve satışının mümkün olmadığını tespit ettirmezsiniz. Satışta zemin ile birlikte üstündeki bina, ağaçlar, kuyular gibi eklentiler de satılır. Yaptığınız bina artık sizin değil alıcınındır.
Toprak üstüne bir bina yapmakla bir ağaç dikmekle değerinin arttırdığınız için muhdesatın aidiyetinin tespiti davası ile satıştan muhdesat sayedinde daha fazla para almanız sağlanır. Ortaklığın giderilmesi davasında muhdesat iddiasında bulunursanız, davanın diğer tarafları bu muhdesat iddiasına itiraz ederse bir tespit davası açmanız gerekir. Bu dava asliye hukuk mahkemesinde açılır. Bu dava bitene kadar sulh hukuktaki ortaklığın giderilmesi davası bekler. Bu dava sadece satış kararının çıkmasını erteleyebilir.
Sulh Hukuk mahkemesinde dava taraflarından hiç kimse muhdesat iddianıza itiraz etmezse bu davayı açmanız gerekmez. Muhdesatın değeri ortaklığın giderilmesi davası içinde yapılacak incelemede belirlenir ve muhdesattan ötürü alacağınız artar.
Muhdesat davası açarak ortaklığın giderilmesi işini uzatmak veya muhdesattan ötürü daha fazla alacak elde etmek için tarlaya baraka, tiny house, prefabrik ev gib eklentiler kuranlar için; taşınması mümkün olan eklentilerin muhdesat sayılmadığının hatırlatılması gerekmektedir. Baraka, tiny house prefabrik evin aboneliklerinin olması bir şeyi değiştirmeyecektir.
Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2011/ 1285 Esas 2011/3467 Karar “Mahkemece öncelikle davalı tarafından mülkiyetin tespiti amacıyla açılan davada verilen Bayburt Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2002/284 Esas ve 2003/124 karar sayılı ilamının kesinleşip kesinleşmediği araştırılarak ilam kesinleşmiş ise, o dosyadaki 1.5.2003 tarihli kararda davalıya ait olduğu tespit edilen bina ve 400 adet kavak ağacının mülkiyetinin davalı A.D.’a ait olduğunun kabulü ile yukarıdaki ilke doğrultusunda dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatların değerleri ayrı ayrı tespit edilip, belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunup bulunan bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği oran kurulmak suretiyle belirlenerek satış bedelinin bu oran doğrultusunda dağıtılmasına ve 454 nolu parselin üzerindeki muhdesatlarla birlikte satılmasına karar verilmesi gerekir.
Yazılı gerekçe ile taşınmazın çıplak mülkiyetinin satılması ve satış bedelinin nasıl dağıtılacağının hüküm fıkrasında gösterilmemesi doğru değildir.”
Ortaklığın giderilmesini isteme hakkı zamanaşımına uğrar mı?
Hayır, bu hak zamanaşımına uğramaz. Ortaklığın giderilmesi davasında çıkacak satış kararı da 10 yıl geçerlidir. 10 yıl içinde bu karara dayalı satış istenebilir. Ortaklığın giderilmesine dair ilam zamanaşımına girse dahi yeniden dava açıp yeniden satış kararı çıkarttırılabilir.
Ortaklar satışı erteletmek için çaba halindeyse, satışı isteyen taraf ne yapabilir?
Ecrimisil davası açabilir.
Bu durumda; intifadan men ihtarı gönderilmeyen kişiler bakımından ortaklığın giderilmesi davasının açıldığı tarihten itibaren, intifadan men ihtarı gönderilen kişiler yönünden ise ihtar tarihinden itibaren olmak üzere, en fazla son beş yıl için ecrimisil talep edilebilir. Tarla, bahçe gibi ürün veren taşınmazlarda ihtar şartı aranmaksızın son beş yıla ilişkin ecrimisil davası açılması mümkündür. Kira geliri elde edilen taşınmazlarda da ihtara gerek olmaksızın, taşınmazın kiraya verildiği tarihten itibaren ve en fazla son beş yıl için, pay oranında kira bedeli ecrimisil olarak talep edilebilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında paydaşların rüçhan hakkı var mı?
Hayır. Ortaklığın giderilmesi davasında paydaşların rüçhan- önalım hakkı yoktur. Rüçhan hakkı şufa davasının konusunu oluşturur. Yani paylı yerden paydaşlar dışında biri pay satın alırsa diğer paydaşlar bu pay satıştan itibaren en geç 2 yıl içinde dava yoluyla tapuda görünen bedel üstünden satın alabilir. Rüçhan hakkı budur. Ortaklığın giderilmesi davasında paydaşlar arasında başkaca bir önalım hakkı yoktur.
Ortaklığın giderilmesi davasında satışın ortaklar arasında yapılması istenebilir mi?
Tüm ortakların onayı ile evet, satışın ortaklar arasında yapılması istenebilir. Her ortak onay vermediği takdirde veya sessiz kaldığı takdirde satış Türkiye ağında herkesin katılımına açık şekilde yapılacaktır.
Yeni yargı paketine göre ortaklar arası satış ne şekilde olacak?
Öncelikli olarak satışın rayiç üstünden ortaklar arasında yapılacağına dair haberler çıksa da henüz böyle bir kanun yürürlüğe girmemiştir. (02.01.2026 itibarıyla böyle bir madde yürürlükte değil)
Ortaklığın giderilmesi davasında satışta tüm taşınmazı almak isteyen paydaş tüm satış bedelini mi ödeyecek yoksa kendi payı haricindeki paylara denk gelen bedeli mi ödeyecek?
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 322/2 maddesine göre “Paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi için satış yapılması gereken hâllerde, hâkim satış için bir memur görevlendirir. Taşınır ve taşınmaz malların satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır.
Satış muammen bedel üstünden açılır. Muhammen bedel malın yaklaşık değeridir.
İhale muhammen kıymetinin yüzde ellisi üzerinden başlatılır. ilk satışta kriterlere uygun teklif gelmezse 2. kez yine muhammen bedelin %50si üzerinden satış açılır. İkinci satışta da satılamazsa satışa dair ilamın zamanaşımı 10 yıldır. Bu ilama dayalı olarak 10 yıl içinde yeniden satış isteyebilir. İlam zamanaşımı gerçekleşse de sonrasında yeniden ortaklığın giderilmesi davası açıp yeniden satış isteyebilir.
Yukarıda belirttiğimiz gibi satış muhammen bedel üzerinden açılır ve en yüksek teklife satış gerçekleşir. Para yatarken en yüksek teklif rakamı bir bütün olarak yatmalıdır. Yani malın %50si benim o halde bu paranın %50sini yatırsam yeter diye bir şey yoktur.
Satış gerçekleşince tüm paydaşlar adına ve TC numarasına birer Vakıfbank hesabı açılır. Bu hesaba masraflar düştükten sonra kalan paradan payına düşen kısım yatırılır.
Paydaşlardan birisi girip satışta malı tümüyle almışsa yatırdığı paradan kendi payına düşen kısım onun adına Vakıfbank hesabı açılarak iade edilir.
Yani tapunun en büyük payı benim az bi para hazırlayıp satışta tüm payları toplarım diye düşünmek hata olacaktır. Sizin payınız da satışa çıktığından, siz o satışta kendi payınızı da satın alıp sonrasında payınıza düşen parayı iade alıyorsunuz. Yani tüm malı almaya yetecek parayı ve vergiyi hazır etmeniz gerekir.
Aleyhimde ortaklığın giderilmesi davası açıldı, hiçbir şey yapmazsam sonucu ne olur?
-Arabulucu aradı, gitmezsem ne olur?
*Ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.
*Arabulucu görüşmesi talep eden taraf görüşmede anlaşma yapılmasa dahi davasını açmayabilir veya bekletebilir.
*Cazip bir anlaşma imkanı masadaysa arabulucu toplantısına gitmeyerek bu teklifi kaçırabilir ve dava yoluna gidilmesine sebep olabilirsiniz. Siz iştirak etmediğiniz için görüşmede anlaşma yapılamaz.
-Ortaklığın giderilmesi davası açıldı, davaya katılmazsam ne olur?
*Muhdesat iddiası gibi bir iddianız olacaksa bu hakkınızdan mahrum olursunuz ve satışta bu taşınmaza bir değer katmış olsanız dahi herkes gibi payınız oranında para alırsınız.
*Oturduğunuz ev ile ilgili bir dava ise mahkeme heyetinin keşife geleceği gün ve vakitten haberiniz olmayabilir. Bu ihtimalde, evde hakim, mübaşir, zabıt katibi, avukat, bazen şöför ve en az 3 bilirkişiden oluşan 5-8 kişi arasındaki heyete yakalanabilirsiniz. Zira heyetin eve girmesi ve keşif yapması gerekmektedir.
*Siz davanın karara çıkıp paranızı almayı isteseniz dahi davayı açan taraf bir anda davayı geri çekebilir. Boşuna beklemiş olursunuz. Ortaklığın giderilmesi davası actio dublex nitelikte bir dava olduğundan bu davaya davalılar da devam edebilir. Bu hakkı kaçırmış olursunuz.
*Dava başarıyla bitip satış da gerçekleşirse paranız sizin adınıza mahkeme tarafından açılacak bir Vakıfbank hesabına yatacak. Eğer bu paranın yatış vaktini bilmezseniz parayı yatırımda kullanmayıp veya nemalandırmayıp değerinin kaybolmasına sebep olabilirsiniz.
Arabulucu aradıktan sonra ne yapmam gerekir?
Toplantıya gitmeniz veya bir avukat göndermeniz sizin için iyi olacaktır. Arabulucu süreci bittikten sonra toplantı talep eden kişinin dava açması için kısıtlayıcı bir süre veya uyması gereken bir süre yoktur.
Ortaklardan birinin alacaklısı ortaklığın giderilmesi işlemlerine başladığında ne yapılması gerekir?
Haline münasip ev itirazı
İcra iflas kanunu 89 maddesi 12. bendine göre borçlunun haline münasip evi haczedilemez. Borçlunun bu itirazı yapması süreye bağlıdır.
Eve haciz konulduğunun öğrenilmesinden itibaren şikayet süresi İİK madde 16’ya göre 7 gündür.
Borçlunun haline münasip evinin değerlendirmesi borçlunun sosyoekonomik durumuna göre değerlendirilir. Değerlendirmeyi mahkeme yapar.
Meskeniyet şikayetini borçlu yapar.
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi davası
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2013/9774 E. , 2013/13576 K.
Somut olaya gelince; davacı alacaklı, borçlunun murisi adına kayıtlı taşınmazın ortaklığının giderilmesini istemiş bu davanın açılmasından sonra diğer mirasçılar tarafından elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi istenmiş olup her iki dava birleştirilmiştir.
Ortaklığın giderilmesi davasının açılmasından sonra elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi halinde payın satışı mümkün olduğundan ortaklığın giderilmesi davasının reddine, alacaklının ortaklığın giderilmesi davası açmakta haklı olması nedeniyle yargılama giderlerinin de davalılardan tahsiline karar verilmesi gerekir
Bu durumda mahkemece, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine ilişkin davanın kabulü ile buna bağlı olarak ortaklığın giderilmesi davasının reddi gerekirken üzerinde bina bulunan taşınmazın paylı mülkiyete dönüşse bile ortaklığa ilişkin uyuşmazlığın devam edeceği gerekçesiyle yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.
Toprak koruma kanunun göre pay satışı mümkün değilse paylı mülkiyete çevirip pay satışı da mümkün olmayacaktır.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2013/3761 E. , 2013/5599 K. “Somut olaya gelince, borçlunun alacaklısı olan davacı tarafından icra mahkemesinden aldığı yetkiye dayanılarak dava konusu taşınmazlar hakkında ortaklığın giderilmesi davası açılmıştır.
Yukarıda açıklanan ilkelere göre, borçlu paydaşın alacaklısı tarafından İİK’nun 121.maddesine göre icra mahkemesinden alınan yetkiye dayanarak açılan ortaklığın giderilmesi davasında, borçlunun müstakil payının haczi mümkün ise de, taşınmazların niteliğine göre 5403 sayılı Kanunun 8.maddesi uyarınca pay satışının mümkün olup olmadığının belirlenmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.”
Taşınmazın en yüksek fiyata satılabilmesi için davaya hukuki müdahale
Açılan davada satış kaçınılmaz görünüyorsa, paydaşların en yüksek fiyata paylarını satabilmeleri için satışa konu malın en yüksek bedelle satılması için dava takibi yapılır.
Taşınmazın en düşük fiyata satılabilmesi için hukuki müdahale
Açılan davada satış kaçınılmaz görünüyorsa, paydaşlardan biri taşınmazın tamamını ihaleden almak istediğinde alımı en düşük bedelle yapabilmesi için dava takibi yapılır.
Bekletici mesele niteliğindeki davalar açılabilir
Paydaşlardan biri reşit değilse, hastaysa, kendini bilemeyecek şekilde akıl sağlığını kaybetmişse vasi tayini istenebilir.
Muris, vasiyet yapmışsa vasiyetin iptali veya vasiyetin tenfizi davaları sürüyor olabilir.
Reddi miras ile ilgili davalar sürüyor olabilir. Ortaklığın giderilmesi davası için bekletici mesele yapılacak davalar çok fazladır.
