KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NEDİR?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahipleri ile müteaahhit arasında, arsa üzerine bina yapılmasını konu edinen sözleşmelerdir. Genellikle sözleşmenin tarafı olan pay sahiplerine inşaatın tamamlanmasından sonra müteahhit tarafından bağımsız bölümler verilir. Arsa üzerine bina inşaa etmek isteyen ancak mali sebeplerle bunu gerçekleştiremeyecek olan arsa sahipleri için kat karşılığı inşaat (arsa payı) sözleşmeleri avantajlı bir yoldur. Anlaşma şartlarına bağlı olarak inşaatı gerçekleştiren müteahhit, binadan kendi payına düşen kısmı alır. Uygulamada müteahhit, henüz tamamlamamış olsa da kendi payına düşen bağımsız bölümleri satar. Böylece müteaahit, finansal olarak nakit akışı yaratır ve projeyi tamamlama imkanına ulaşır.
MÜTEAHHİTTEN TAŞINMAZ SATIN ALIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR?
Alıcılar çoğunlukla taşınmaz inşaat aşamasındayken satın alma eğilimi göstermektedir. Bu durumun başlıca sebepleri; i) müteaahidin henüz iskanı alınmamış daire veya dükkan satışı yaparak projeyi tamamlamak için gereken nakit akışını sağlamak istemesi ve ii) alıcıların da yeni başlayan veya henüz tamamlanmamış projeden daha uygun fiyatlı alım gerçekleştirmek istemesidir. Alıcıların yeni başlayacak veya henüz tamamlanmamış projelerden alım gerçekleştirmesini halk arasında “topraktan girmek” olarak bilinir. Ancak bu ihtimalde önemli sonuçlar ortaya çıkar: Bağımsız bölümün iskansız oluşu; müteahhit ile alıcı arasında “taşınmaz satış vaadi sözleşmesi” kurulması veya doğrudan satış gerçekleştirilmesi.
YAPI KULLANMA İZNİNİN (İSKAN) OLMAMASI
“İskan” ifadesi, bir yapının kullanma izni anlamında kullanılır. 3194 sayılı İmar Kanunu‘nun 30.maddesine göre, kısmen vey tamamen inşaa edilen bir yapının, tamamının veya inşa edilen kısmının kullanılabilmesi için, usulüne uygun şekilde yapı kullanım izninin alınması şarttır. Yapıların ruhsatlandırmaya tabi olup olmamasına göre yapı kullanım izni için başvurulacak merciler değişiklik gösterir. Bir yapının tapusunun olması, iskanı olduğu anlamına gelmez.
Yapı kullanım izninin alınmamasının en önemli sonuçlarından biri, ilgili yapının elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden faydalandırılamamasıdır. Yapı kullanım izni olmayan bina, istisnaları hariç olmak üzere, kullanılamaz; aksi halde kişiler idari cezalarla karşı karşıya kalabilir. Dolayısıyla, iskansız yani yapı kullanım izni bulunmayan bir yapının satın alınması, satın alan kişi yönünden ciddi riskler barındırır.
MÜTEAHHİT İLE ALICI ARASINDA “TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ” YAPILMASI
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın vaat borçlusu tarafından alıcıya satılacağının taahhüt edildiği akittir. Bu sözleşmenin resmi şekil şartı olduğundan, tarafların noter huzurunda iradelerini ortaya koymalarız gerekir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri noter huzurunda yapıldığı için halk arasında “satış sözleşmesi” olarak değerlendirilir. Ancak bu sözleşme yapısı gereği satış değil; satış sözüdür. Dolayısıyla, bu sözleşme imzalandıktan sonra alıcı tapuya sahip olmaz; sadece vaat borçlusunun taşınmaz satışını gerçekleştirmesini istemeye hak kazanır. Eğer bu sözleşmeler belediyeye bildirilmişse, vaat alacaklısı, ilgili taşınmazın vergilerini ödemek durumunda kalabilir.
Özellikle kat karşılığı inşaat veya arsa payı sözleşmeleriyle projeye başlayan müteahhitler, mali kaynak sağlayabilmek ve binayı tamamlayabilmek adına kendi paylarına karşılık gelen bazı bölümleri, taşınmaz satış vaadiyle alıcıya satmayı taahhüt ederler. Halk dilinde bu aşama satın alma olarak geçse de aslında burada bir satın alma yoktur. Bunun doğal bir sonucu olarak, alıcı tapuya sahip olmaz. Tapuya sahip olabilmek için projenin tamamlanması gerekir. (Taşınmaz satış vaadine ilişkin detaylı bilgilendirme için sitemizdeki diğer yazımıza linke tıklayarak ulaşabilirsiniz.)
MÜTEAHHİT PROJEYİ TAMAMLAMAZSA NE OLUR?
Günümüzde enflasyonun yüksek oluşu, inşaat maliyetlerini ve harcamaları artırmakta, dolayısıyla müteahhitlerin başladıkları projeleri sonlandıramamalarına neden olmaktadır. Bu ihtimalde, arsa payı sahipleri ve müteahhitten satın alım gerçekleştiren üçüncü kişiler zarar görmektedir. Zira, arsa payı sahipleri kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle devrettikleri taşınmazı kullanamadığı gibi üçüncü kişiler de yaptıkları kısmi veya tam ödemeye rağmen bağımsız bölüme kavuşamamaktadır.
SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN VARLIĞI HALİNDE SONUÇLAR
Müteahhit, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ifa vakti geldiğin taşınmaza sahip değilse, vaat alıcısı yönünden tazminat hakkı doğacaktır. Zira müteahhit tapuya sahip olmadığı gibi, satış vaadi sözleşmesi de bir satış sözleşmesi niteliğinde değildir. Dolayısıyla yapılabilecek olan, müteahhit yönünden tazminat sorumluluğuna gitmektir.
SATIN ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLER YÖNÜNDEN SONUÇLAR
İçtihadı Birleştirme Kararı Öncesi
İçtihadı Birleştirme Kararı öncesinde, üçüncü kişiler yönünden olumsuz bir yaklaşım benimsenmişti. Uygulama üzerinden örneklendirmek gerekirse, iyi niyetli bir alıcının, müteahhit ile gerçekleştirdiği satın alma sonrasında, projenin tamamlanamaması veya arsa sahipleri ile müteahhit arasındak akdedilen sözleşmenin geçersiz olması durumunda, arsa sahipleri yolsuz tescil iddiasıyla dava açabiliyor ve üçüncü kişiler arsa sahiplerine karşı hiçbir hak iddia edemiyordu. Yani, müteahhite bir kısım veya tüm bedeli ödeyen üçüncü kişiler, yaptıkları ödemeye rağmen arsa payı sahiplerinin açtığı dava sonucunda ilgili evi veya dükkanı kaybetmekteydi. Bu durumda üçüncü kişilerin için yapılabilecek olan tek şey, müteahhite karşı ginleşme hükümlerine göre alacak davası açmaktı. Ancak müteahhitin finansal olarak battığı bir varsayımda da dava kazanılsa bile paranın tahsili mümkün olmamaktaydı.
İçtihadı Birleştirme Kararı Sonrası
Yargıtay’ın 2024/1 E., 2025/2 K. sayılı ve 16/05/2025 tarihli İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı ile üçüncü kişilerin menfaatleri koruma altına alındı. Karar göre, müteahitten arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişilerin edimleri, Türk Medeni Kanunu‘nun 1023.maddesi kapsamında “tapu siciline güven ilkesi” gereğince korunur. Üçüncü kişilerin kötü niyetli olduğu ispat edilene kadar da koruma devam eder.
Ancak yeni kararla birlikte her şart ve halde üçüncü kişilerin iyi niyetinin korunmayacağı da ifade edilmiştir. Buna göre, arsa sahiplerinin tapuda devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını şerh olarak işletmesi halindeyse üçüncü kişilerin iyi niyet iddiaları bertaraf edilebilir. Böylece, arsa payı sahiplerinin menfaati de gözetilerek denge politikası izlenmiştir.
SONUÇ
Netice itibariyle, müteahhit bir inşaat projesini tamamlayamadığında, özellikle arsa payı satın almış üçüncü kişiler, kötü etkilenmekteydi. İçtihatı Birleştirme Kararı’nın yayınlanmasıyla birlikte iyi niyetli üçüncü kişi alıcıların menfaatlerinin daha fazla gözetildiği bir anlayış benimsenmiştir. Ancak müteahhit ile üçüncü kişi arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi varsa bu durumda yapılabilecek olan müteahhit yönünden tazminat sorumluluğu yoluna gitmektir.
Yazar: Avukat Enes BAKİ
