TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ NE DEMEK ?
Taşınmaz Satış Vaadi, kaynağını Türk Borçlar Kanunu‘nun 29. maddesinden alan ve ilerde bir gayrimenkulun sözleşmenin diğer tarafına satılacağı taahhüdünün verildiği sözleşmedir. Diğer anlatımla, ortada bir gayrimenkul vardır; bu gayrimenkulun sahibi ilerleyen zamanda bu gayrimenkulu bir başkasına satmak konusunda vaatte bulunur. Bu vaat şekil şartlarını taşıyan bir sözleşmeye dayandığından, alıcının kendisine satış yapılmasına ilişkin hukuki bir hakkı doğar.
NOTERDE YAPILMAYAN TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ GEÇERLİ MİDİR?
Türk Borçlar Kanunu‘nun 237/2 maddesinde, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde düzenlenmesi gerektiği, aksi halde geçerli olmayacağı belirtilmiştir. Bir sözleşmenin noter huzurunda düzenlenmesi, resmi şekle uyulduğu anlamına gelir. Dolayısıyla, kişilerin kendi aralarında imzaladıkları ve taşınmaz satış vaadi içeren adi sözleşmeler, şekil şartı eksik olduğundan geçerli olmayacaktır.
TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ KAÇ SENE GEÇERLİDİR ?
Kanunda aksine bir düzenleme olmadığından, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri düzenlendikten itibaren 10 yıl geçerlidir. Bu durum Türk Borçlar Kanunu‘nun 146. maddesinde düzenlenmiş olup, aksine bir hüküm bulunmadıkça 10 yıllık zamanaşımın uygulanacağı belirtilmiştir. Sözleşme düzenlendikten sonra 10 yılın geçmesi halinde alacaklı herhangi bir hak iddia edemeyecektir. Bu sebeple, alacaklının 10 yıllık süre dolmadan uzman avukatlardan hukuki destek alması şiddetle tavsiye edilir.
TAŞINMAZ SATIŞ VAADİNDE 10 YILLIK ZAMAN AŞIMI KESİLİR Mİ?
Her ne kadar kanunda aksine bir düzenleme olmadığından taşınmaz satış vaadinin 10 yıllık zamanaşımına tabi olduğu sonucuna varılmışsa da işbu zamanaşımı bazı hallerde kesilir, yani durur. Zilyetlik bu hallere örnek olarak verilebilir. Ancak bu haller somut olayın şartlarına göre değişebildiğinden, uzman hukukçulara başvurulması tavsiye olunur. Zamanaşımının durması, satış vaadi alacaklısının, gayrimenkul satışını isteme veya sözleşmeden dönme gibi haklarını, 10 yıllık sınıra takılmadan kullanabilmesinin önünü açar.
TAŞINMAZ SÖZLEŞME İLE VEYA FİİLEN TESLİM EDİLMİŞSE NE OLUR ?
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin akdedilmesinin ardından ilgili gayrimenkul sözleşme ile yada fiilen alacaklıya teslim edilmiş olabilir. Daha sonra, sözleşmenin gereğinin yerine getirilmediğinden bahisle, alacaklı kişi vaat borçlusuna dava açabilir. Özellikle, sözleşmede vaat borçlusunun açıkça gayrimenkulü vaat alacaklısının tasarrufuna terk ve teslim ettiği belirtiliyorsa, taşınmazın alacaklıya devredildiğinin kabulü gerekecektir (Yargıtay, 7.HD, 2022/6905 E., 2024/140 K., 11/01/2024). Bunun anlamı, 10 yıllık zamanaşımı dolmuş olsa bile açılacak bir davada alacaklının zamanaşımı itirazında bulunamayacağıdır. Bir diğer anlatımla, vaat alacaklısına terk edilen ve sözleşmede teslim edildiği belirtilen bir taşınmaz varsa, alacaklının açtığı dava vaat borçlusu 10 yıllık süre dolduğu için davanın reddini isteyemez.
TAŞINMAZ SATIŞ VAADİNİ TAPUDA İŞLETMEK GEREKİR Mİ?
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin alacaklısı, bahse konu işlemin tapu siciline şerh olarak kaydedilmesini isteyebilir. Bu sayede, satış yapmayı taahhüt eden kişinin ilgili gayrimenkulu başkasına satması ihtimalinde, satış vaadi alacaklısının eli hukuken güçlenir. Tapu Kanunu‘nun 26/8 maddesine göre, taraflardan birinin istemesi halinde taşınmaz satış vaadi tapu siciline şerh edilir.
TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ ŞERHİ KAÇ SENE GEÇERLİDİR ?
Tapu Kanunu‘nun 26/9 maddesinde bu mesele açıkça düzenlenmiş olup, verilen şerhler 5 yıl süre ile geçerlidir. 5 sene içerisinde satış yapılmaz ise tapu görevlileri kendiliğinden bu şerhi sicilden silerler. Dolayısıyla, taşınmaz satış vaadi alacaklısının, ilk 5 yıl tamamlandıktan sonra, eğer hala gayrimenkulun tapusunu alamadıysa, yeniden tapu siciline bu hususu şerh ettirmelidir.
TAŞINMAZ SATIŞ VAADİNE UYULMAZSA NE OLUR ?
Taşınmaz Satış Vaadi alacaklısı, sözleşmede planlandığı şekliyle, satış taahhüdünde bulunan kişiden resmi satışı gerçekleştirmesini isteyebilir. Buna rağmen, satış vaadinde bulunan kişi, gayrimenkulü resmi olarak satmaya yanaşmıyorsa, alacaklı kişi sözleşme bedelini ve sözleşmenin yapılmasından doğacak bazı zararlarının karşılığını talep etme hakkına sahiptir.
TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ NASIL FESHEDİLİR ?
Noterlik Kanunu‘nun 81/2 maddesi uyarınca, Noter huzurunda düzenlenen bir sözleşme ancak aynı şekilde feshedilebilir. Dolayısıyla, tarafların yeniden Noter huzuruna giderek başta akdedilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin iptali için usülüne uygun işlem yapması gerekir. Eğer taraflar kendi aralarında adi şekilde bir fesih gerçekleştirilerse, bu fesih geçerli olmayacaktır.
TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ MİRASÇILARA GEÇER Mİ?
Resmi şekilde yapılmış bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan alacak, alacaklının mirasçılarına da geçer. Bu geçiş, sözleşmenin tapu siciline şerh edilip edilmemesinden bağımsız bir hak yaratır.
SAHİBİ OLUNMAYAN YERİN SATIŞ VAADİ OLUR MU ?
Kanunen satış vaadi sözleşmesine konu edilen gayrimenkulün maliki olunması aranmamıştır. Bir başka anlatımla, satış vaadi düzenlendiği anda taşınmazda malik olmak gerekmediği gibi; özellikle elbirliği ortaklıklarında taşınmazın geleceğe yönelik şekilde doğacak miras paylarının da satışının vaadi mümkündür (Yargıtay 14 HD, 2015/3945 E., 2017/5149 K., 14/06/2017).
Yazar: Avukat Enes BAKİ
