Muhtar senedi kadastro geçip tapular çıkmamış yerler için alım satım sağlayan bir belgedir. Muhtar senedinin temel amacı kadastro geçerken kadastro memurlarına bu senedi ibraz edip yerin kadastro ile üzerinize tapulanmasını sağlamaktır.
Kadastro geçerken taşınmazı senetle alan kişi taşınmazın başında değilse, kötü niyetli kişiler taşınmazı kendi adına tescil ettirmiş olabilmektedir. Bu durumda da kadastro tutanaklarına itiraz için 10 yıllık hak düşürücü süre vardır. Muhtar senedi ile dava açıp tapuyu üstünüze alabilirsiniz. 10 yıllık süre HAK DÜŞÜRÜCÜ nitelikte olduğundan şehirde yaşayanlar ve yurt dışında yaşayanlar hak kaybına uğrayabilmektedir.
Kadastro geçmiş yerlerde muhtar senedi ile yapılan satışlar geçersizdir. Yine de taraflar tapuda taşınmazı birbirlerine devredebilirler. Bu devirin rızaen olmayacağının ortaya çıkmasından itibaren 10 yıl içinde alım satım gereği ödenen ve muhtar senedinde yazan tutarın enflasyona göre güncellenerek tahsil edilmesi mümkün olacaktır.
Muhtar senedi ile tapulusu halihazırda çıkmış yerin satışı söz konusu olduğunda tapu almak mümkün olmayacaktır. Tapulu yerin satışını tapuda yapınız.
Orman yangınları nedeniyle yanan yerlerin ileride orman statüsünden çıkarılıp tapulanacağı umuduyla muhtar senetli satışa sunulduğunu görmekteyiz. Bu çok ama çok riskli işlemdir. Öncelikle alıcıların o köy veya kasaba ile alakası olmadığında kadastronun ne zaman geçeceğini dahi bilemeyeceklerdir. Ayrıca taşınmazın orman statüsünden çıkıp çıkmayacağı da netleşmemişken yapılan bu alın satımlar büyük risk taşımaktadır.
Geçersiz bir sözleşme nedeni ile ödenen bedeli iade talebi10 yıllık zamanaşımına tabidir.
Muhtar senedi nedeniyle alacak-tazminat davasında zamanaşımı esnektir. Zamanaşımı başlangıcı resmi tapuda adı geçen kişilerin muhtar senedi ile yeri alan kişiye devretmeyeceklerinin açığa çıktığı an olarak belirlenmiştir.
Aşağıdaki yargıtay kararına göre 10 yıllık zamanaşımının başladığı gün şöyle tespit edilmiştir. “Satıcı geçerli bir sözleşme yapmadığı takdirde aldığı satış parasını geri vermeye mecburdur. Bu halde, alıcı, satıcının ferağı vermesini bekler, bu ümidi kesildiği takdirde, verdiği parayı istemek yönüne gider. İşte satış parasının geri verilmesi davasında zamanaşımının başlangıcı bu ümidin kesildiği veya satışın yapılmasının olanak dahilinde çıktığı gün olur.”
Muhtar senedile ile ilgili alacak zamanaşımı ile ilgili doktrinsel bir görüş de şu yöndedir:
İştirak halinde malik olma durumu düşünüldüğünde sebesiz zenginleşmeden doğan alacak hakkını miras yolu ile kazananların tamamının bu bilgilere sahip olmasına kadar süre işlemeye başlamaz.Dolayısıyla 10 yıllık süre de bu bilme anından itibaren başlayacaktır.(oğuzman borçlar hukuku 2.baskı 1998 sayfa 765 )
Sadece kadastro işlemi yapılmamış ve henüz tapusu çıkmamış taşınmazların satışı muhtar senedi ile yapılabilir. Bu şekilde zilyetlik devredilir.
Kadastrodan kasıt tapusuz yerlerin ilk kez tapulandığı kadastrodur. Düzeltme kadastrosu ile muhtar senedini öne süremezsiniz. Düzeltme – yenileme kadastrosunda sorunlu kadastro haritaları düzenlenir. Malikler tespit edilmez. Sınırlardaki oynamalar tespit edilir.
Toplulaştırma işleminde de muhtar senedini öne süremezsiniz. Senet ilk kadastroda ortaya çıkmalıdır.
Kadastro geçmemiş taşınmaz için yapılan köy senedinde taşınmazın tüm ortaklarının imzası olmalıdır. Aksi halde sadece imzası bulunan ortağın hissesinin devri gerçekleşir.
Eğer satın alınan yer tapuya kayıtlı olduğu halde alıcı yanılgıya düşüp taşınmazı köy nedeniyle satın almışsa ve satıcı da tapuda tescile yanaşmıyorsa köy senedi geçersiz olduğu için alıcı ancak parasını geri alabilir.
Kadastro geçmiş yerler için yapılan köy senetleri geçersizdir. Tarafların sağlığında gidip tapuda yerin devrinin sağlamalıdır. yoksa dava açıp hak iddia etmek mirasçılar için büyük sorun olacaktır.
Bir taşınmazı mirasçıları kendi aralarında taşınmazı muhtar senedi ile paylaşmışsa bu miras paylaşım sözleşmesi olarak yorumlanabilir.
Muhtar senedi ile satın alınan yerin tapusunu nasıl alırım?
Muhtar senedi ile satılan ancak satın alan kişi üstüne tapulanmayan yer, satın alan kişiye teslim edilmişse, YİBBGK., E. 1987/2 K. 1988/2 T. 30.9.1988 sayılı kararı gereğince tapu iptali tescil davası ile mirasçılara tapulanabilir. Mesela atalarınız senelerdir o taşınmazı kullanıyorsa, dava açarak senede dayalı tapu alabilirsiniz.
Muhtar senedi ile satılmış ve satın alan kişi tarafından kullanılagelen taşınmaz üzerinde arsanın değerini aşan bina veya ağaç tarzı bütünleyici parçalar oluşturulmuşsa, senetle ödendiği tespit edilen para güncellenerek arsanın güncel değerinden düşer ve kalan paranın ödenmesi ile TMK 724 e göre tapu alınabilir. Senetle satın alınan taşınmaz üzerine örneğin bir bina yapılmışsa bu maddeye dayalı dava açılabilir.
Köy senedi miras paylaşım sözleşmesi niteliğinde o tarihte taşınmaz üzerindeki tüm mirasçılarla imzalanan taksim veya pay devri niteliğinde bir sözleşme ise bu sözleşme ile tapuda işlem yapılabilir. Tapu işlem yapmazsa mahkemede tapu iptali ve tescil davası açılarak tapu alınabilir.
Yukarıda saydıklarımdan hiç biri söz konusu değilse, tapu iptali tescil davası ile tapu kazanma şartları oluşmamışsa, senette yazan ve o dönemde ödenen paranın enflasyon, döviz kuru, altın kuru gibi parametrelerle günümüz parası tutarındaki değeri hesaplanarak dava açan mirasçılara ödenmesine karar verilebilir.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2014/7534 E. – 2015/11661 K. Sayılı Kararına göre de Muhtar senedi harici satış sözleşmesi niteliğindedir. Senet alacaklısı satış bedeli iade edilene kadar hapis hakkına sahiptir ve taşınmazdan karşılıksız yararlanabilir.
Tapu ve kadastro ile ilgili davalar taşınmazın olduğu yer mahkemesinde görülür. Taşınmaz Samsun Vezirköprü’de ise dava Vezirköprü’de görülür. Başka yerden dava açılırsa, dava taşınmazın olduğu yer mahkemesine gönderilir
YARGITAY Hukuk Genel Kurulu
ESAS: 2006/14-46
KARAR: 2006/47
Taraflar arasındaki “tapu iptali, tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; …Asliye Hukuk Mahkemesince davanın reddine, birleştirilen davanın kabulüne dair verilen 08.07.2004 gün ve 2002/181 E. 2004/240 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14.Hukuk Dairesinin 06.04.2005 gün ve 2004/9351-3011 sayılı ilamı ile;
Dava, Medeni Kanun’un 724. maddesi uyarınca açılan temliken tescil isteğine ilişkindir.
Medeni Kanun’un 718/2. (önceki Medeni Kanunun 644/2.) maddesine göre, arazi üzerindeki mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer. Medeni Kanunun 724. maddesinde bu kuralın istisnalarından birisi düzenlenmiş olup, zemin ile üzerindeki yapı arasındaki bağlantı kesilmiş ve aşağıdaki koşulların oluşması halinde ise, yapı sahibine üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır. Bunun için:
1-tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla bir yapı yapılmış olmalıdır.
2-Anılan maddede bina sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir.
3-Bu yapıyı kendi malzemesi ile yapan kişinin, inşaatın başlangıcından bitimine kadar iyi niyetli olması, diğer bir anlatımla zeminin kendisine ait olduğu, ya da 5.7.1944 tarihli 12/26 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da belirtildiği gibi mülkiyetin ileride kendisine geçirileceği inancıyla hareket etmesi gereklidir. (subjektif koşul)
4-Yapının, dava tarihine göre hesaplanacak değeri, zemin değerinden, açıkça daha fazla olmalıdır. (objektif koşul)
5-Yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise, tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsar. Mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için de bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının mümkün olması gereklidir.
6-İptale konu olacak zemin bedelinin arsa sahibine ödenmesine karar verilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar, ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davacı, 13.12.1983 tarihli senetle murisi babasının davalılar miras bırakanından satın aldığı taşınmaz üzerine binalar yaptığını ve kullandığını, iyi niyetle yapılan bina değerinin zemin değerinden fazla olduğunu ileri sürerek, tapu iptali ve tescil isteğinde bulunmuştur. Davalılar, satışın gerçek olmadığını, senedin miras bırakanı tarafından imzalanmadığını savunmuşlar, eldeki dava ile birleştirilen davalarında da elatmanın önlenmesini talep etmişlerdir. Mahkemece, 13.12.1983 tarihli senet uygulanmış, ayrıca, zemin ve üzerindeki bina değeri saptanmış, hazırlanan bilirkişi raporları Belediye Başkanlığı İmar İşleri Müdürlüğüne gönderilerek, binalar ve zorunlu kullanım alanlarının ifrazının mümkün olmadığına ilişkin cevap alınmıştır. Tüm deliller birlikte değerlendirilerek, satıcının daha önce yapılan işlemlerde mühür kullandığı, davanın dayanağı olan belgede ise parmak bastığı, bu nedenle satış yapıldığı iddiasının inandırıcı olmadığı, binalar ve zorunlu kullanım alanlarının ifraz edilemeyeceği ve tapulu taşınmazın haricen satışının da geçerli olmadığı gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiştir.
Yukarıda açıklandığı gibi, başkasının arazisine bina yapan kişinin iyi niyetli olması zorunludur. tapulu taşınmazların haricen satılması durumunda da alıcı taşınmaz mülkiyetinin ileride kendisine devredileceği inancını taşımaktadır. Bu nedenle haricen satın aldığı yer üzerindeki her türlü tasarrufu da bu inanca dayanarak yapmaktadır. Diğer bir anlatımda tasarruflarında iyi niyetli olduğu kabul edilmektedir. Davacının dayanağı olan belge Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 297. maddesine uygun olarak düzenlenmiş olup, satış bu belge ile kanıtlanmıştır. Davacı da miras bırakanının bedelini de ödeyerek haricen satın aldığı taşınmazın tamamını kullanmakta olup, üzerine yaptığı bina ve müştemilatların değeri de zemin değerinden açıkça fazladır. Temliken tescil isteminin dayanağı olan iki koşul da gerçekleşmiştir. Taşınmazın tamamı satın alınıp bedeli de ödendiğinden, ifraz koşulu aranmaksızın, tapunun tamamının iptali ile davacı adına tescili gerekirken aksine düşüncelerle elatmanın önlenmesi isteminin kabulü ile tapu iptali ve tescil isteğinin reddi bozmayı gerektirmiştir…)
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN : Davacı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, temliken tescil isteğine ilişkindir.
Davacı, K….köyü 676 parsel sayılı taşınmazın, babası K. Ç. tarafından 400.000 TL. bedelle, harici köy senedi ile davalıların murisi Ş.K.’dan satın alındığını, babasının taşınmaz üzerindeki eski evi yıkarak yeniden inşa ettiğini, bugünkü haline getirdiğini; Ş.K.’nun köye geldiğinde bu evde misafir olduğunu; dava konusu evi satın aldığı 1983 yılından, 1997’de ölümüne dek babasının, daha sonra da kendisinin, iyiniyetle kullana- geldiklerini ileri sürerek arsa değerini davalılara ödemek suretiyle adına tescile karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
tapu kayıt maliki davalılar cevap dilekçeleriyle, murisleri Ş.’nin satış yapmadığını, davacının iddiasını ispat etmesi gerektiğini, davanın reddini savunmuşlardır.
Yerel mahkemece davanın reddine ilişkin olarak kurulan hüküm, Özel Dairece yukarıda yazılı gerekçeyle bozulmuş, mahkemece önceki kararda direnilmesine karar verilmiştir.
Başkasının taşınmazına, temelli ve kalıcı nitelikte yapı yapılması durumunda, yapı üzerinde veya altında bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüzü) haline geleceğinden ana taşınmazın mülkiyetine tabi olur.
Bir kimse kendi malzemesi ile başkasının taşınmazına sürekli, esaslı ve tamamlayıcı (mütemmim cüz) nitelikte yapı yapmışsa ve TMK’nun 724.maddesine göre binanın kıymeti açıkça arsanın kıymetinden fazla ise, iyiniyetle hareket eden yapı sahibi, uygun bir bedel karşılığında arazinin mülkiyetinin kendisine verilmesini isteyebilir. Anılan hükümde öncelikli koşul, iyiniyettir. Böyle bir davada iyiniyetli olduğunu iddia eden kişinin, 14.2.1951 tarih, 17/1 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında belirtildiği gibi bu iddiasını ıspat etmesi gerekir.İkinci koşul, yapının kıymetinin, arazinin kıymetinden açıkça fazla olmasıdır. Üçüncü koşul da, yapıyı yapan, taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemelidir. Uygun bedel genellikle yapı için lazım olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte isede büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde meydana gelecek noksanlıklar varsa taşınmaza bağlı öteki zararlar gözününde bulundurularak bu bedelin aşılması hak ve nesafet kuralı gereğidir. Önemle belirtmelidir ki temliken tescil isteme hakkı ancak, yapı yapıldığı sıradaki taşınmazın maliki olan kişiye karşı açılacak davada ileri sürülebilecek bir kişisel hak olup, yenilik doğurucu bu dava sonunda, verilen kararın kesinleşmesinden sonra aynî hakka dönüşebilir.
Somut olayda tarafların iddia ve savunmaları, tarafların miras bırakanları arasında düzenlenen 13.12.1983 tarihli harici satış senedi, tanık ve bilirkişi beyanları ve tüm dosya içeriğine göre, davaya konu 676 parsel sayılı taşınmazın F. Ö.’ın dul ve çocuksuz ölümüyle kızkardeşi Ş.K.’ya kaldığı, davalıların anneleri Ş. K. tarafından davacının babası K.’e haricen satıldığı; davacının babasının taşınmaz üzerindeki eski evi yıkarak yeni bir ev inşa ettiği, satışı yapan Ş. K.’nun zaman zaman köye ziyarete geldiğinde bu evde kaldığı; 14.8.1988 tarihinde ölümüne dek davacının babasının kullanımına itiraz etmediği anlaşılmaktadır. Babası ve daha sonra davacının zilyetliği, mülkiyetin ilerde kendilerine geçeceği inancıyla sürmüş, MK.nun 724.maddesinde öngörülen temliken tescil koşulları davacı yararına gerçekleşmiştir.
O halde, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi, usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ:Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda ve Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 08.03.2006 gününde oybirliği ile karar verildi.
T.C.
YARGITAY
8. HUKUK DAİRESİ
E. 2012/3182
K. 2012/5016
T. 29.5.2012
ÖZET : Dava, kazanmayı sağlayan zilyetlik ve T.M.K.nun 713/2. fıkrasında yer alan “… maliki 20 yıl önce ölmüş…” hukuki sebebine dayalı olarak T.M.K.nun. 713/1 ve 2 fıkraları gereğince tapunun hukuki değerini yitirdiği gerekçesiyle açılan mülkiyetin aktarılmasına dair tapu iptali ve tescil davasıdır. Yürürlüğünün durdurulması kararının verildiği 17.3.2011 tarihinden önce açılmış bulunan davalar bakımından maliki 20 yıl önce ölmüş ve o tarihten dava tarihine veya kayıt maliki adına bulunan tapu kaydının intikal gördüğü tarihe kadar diğer kazanma koşulları yanında 20 yıllık kazanma süresi de dolmuş ise, bu tür davalar bakımından kazanılmış ( müktesep ) hakkın kabulü gerekir. Yine dava açmamış ancak; Anayasa Mahkemesi’nin verdiği yürürlüğünün durdurulması karar tarihi olan 17.3.2011 tarihinden önce hak sahipleri yararına kazanma koşulları oluşmuş, malik 20 yıl önce ölmüş ve 20 yıllık kazanma süresi de dolmuş ise, bu tür hak sahiplerinin de dava açma yönünden kazanılmış haklarının olduğunun da kabulü gerekmektedir. Bu gibi hak sahiplerinin 17.3.2011 tarihinden önce veya sonra dava açmalarının bir önemi bulunmamaktadır. Davacı lehine kanunda yazılı kazanma koşullarının oluştuğu gerekçesiyle, davanın kabulüne karar verilmesi gerekir.
T.C.Yargıtay 8.Hukuk Dairesi
E.2010/1575
K.2010/3921
N. Ö. ve müşterekleri ile A. A. ve müşterekleri aralarındaki tapu iptali ve tazminat davasının reddine dair Manavgat 2. Asliye Hukuk Mahkemesinden verilen 05.06.2008 tarih ve 103/315 s. hükmün Yargıtay’ca tetkiki davacılar vekili ile davalılardan A. A. mirasçıları vekili ve K. A. mirasçıları vekilleri tarafından süresinde istenilmiş olmakla dosya incelendi gereği düşünüldü:
Davacılar vekili dava dilekçesinde; F. ve A. A. mirasçılarının K., Ş., O., A., T. A. ile D. Ç. ve F. A. olduğunu, A. oğlu K., Ş., O. ve A. A.’ın öldüklerini, mirasçı olarak davacı ve davalıların kaldığını, T. A.’ın 1958 yılında çocuksuz öldüğünü, mirasçılarının kardeşleri D. Ç. ve F. A. olduğunu, T. A.’ın Tarım Kredi Kooperatifine 500 TL. borçlandığını, sağlığında bu borcunun ödenmesi için kardeşi Ş. A. ile anlaştığını, T.’e ilişkin ve Toprak Tevzi Komisyonunca kendisine verilen 32 s. parselden Ş. tarafından Tarım Kredi Kooperatifine ödenecek 500 liralık borcun ödenmesi karşılığında 5 dönüm yerin Ş.’e verildiğini, böylece yapılan anlaşma sonucu borcun Ş. A. tarafından kapatıldığını, 5 dönüm yer üzerinde Ş.’in zilyet ve tasarrufu bulunduğunu, ölümünden sonra davacı durumunda bulunan Ş.’in mirasçılarının kullanımına geçtiğini, anlaşmanın 1958 yılında yapıldığını, bu güne kadar 5 dönümlük yerin tapusunun davalılar tarafından verilmediğini, 1958 yılındaki sözleşmede bedel olarak 500 TL. yazılı bulunduğunu, 5 dönümlük yerin karşılığı olduğunu açıklayarak, öncelikle tapu iptali ve tescil, olmadığı taktirde 1958 yılından bu yana paranın ( 500 TL nin ) kazandığı tahmini değer göz önüne alınarak fazlaya ait hakları saklı kalmak koşuluyla 50.000 YTL nin davalılardan kanuni faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalılardan A. A. mirasçıları vekili, davacıların kadastrodan önceki hukuki nedene dayandıklarını, 3402 s. Kadastro Yasasının 12. maddesindeki 10 senelik hakdüşürücü sürenin geçtiğini, zilyetlik iddialarını kabul etmediklerini belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Davalılar F. A., N. A., C. A. ve A. A. vekilleri ise, sözleşmenin zamanaşımına uğradığını ve aynı zamanda geçersiz olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.
Davalı D. Ç. davayı kabul ettiğini bildirmiştir.
Diğer davalılar da davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, …kadastro tutanağının 14.8.1965 gününde kesinleştiğini, harici satışın 9.1.1958 gününde yapıldığını, tutanağın kesinleşme gününden dava gününe kadar 10 senelik hakdüşürücü sürenin dolduğunu, davanın süresinde açılmadığını, tapulu taşınmazların zilyetlikle edinilmesinin de mümkün bulunmadığını, sözleşmenin geçersiz olduğunu, zamanaşımına uğradığını açıklayarak davayı kabul eden davalılardan D. Ç. dışında kalan davalılara karşı açılan tapu iptali ve tescil ile olmadığı taktirde satış bedeline ait isteklerin reddine, D. Ç.’ün davayı kabul etmiş olması sebebiyle sözleşmede yer alan 5000 m² de payına düşen miktar yönünden davacıların tapu iptali ve tescil davasının kabulüne karar verilmesi üzerine; hüküm, davacılar vekili ile A. A. mirasçıları vekili ve K. A. mirasçıları vekilleri tarafından katılma yoluyla temyiz edilmiştir ( HUMK m. 433/2. fıkra ).
Dava, kazanmayı sağlayan zilyetlik, 9.1.1958 günlü “Borç Karşılığında Gayrimenkul Satış Senedidir” başlığını taşıyan harici satış sözleşmesi ve eklemeli zilyetlik sebebiyle TMK. nun 713/1, 996 ve 3402 s. Kadastro Yasasının 14. maddesi gereğince açılan tapu iptali ve tescil olmadığı taktirde satış sözleşmesinde yazılı değerin uyarlama ve denkleştirici adalet kuralı gereğince dava gününe kadar ulaşan değerin saptanması ile fazlaya ait hakları saklı kalmak üzere 50.000 TL.nin tahsili isteğine ilişkindir.
Mahkemece, yazılı gerekçeyle her iki davanın reddine karar verilmiştir. Harici satış bedelinin reddine ait gerekçeye katılma olanağı bulunmamaktadır. T. A. ölmeden önce kardeşi Ş. ile 9.1.1958 günlü sözleşmeyi yapmıştır. Harici satış sözleşmesine göre, Ş. T.’in Tarım Kredi Kooperatifine olan 500 TL borcunu ödeyecek, bunun karşılığında A. A.’da adına tapuda kayıtlı bulunan 32 parsel s. taşınmazdan 5000 m² yer verecekti. 32 s. parselin kadastro tutanağına göre, tespit işlemi 1965 yılında 5602 s. Yasa hükümleri uyarınca yapılmıştır. Taşınmaz 11.1.1949 gün 36 sıra no.lu tapu kaydının revizyonu sonucu M. kızı F. A. ile A. çocukları Ş., K., O., A. A., F. A. ve D. Ç. adına paylı mülkiyet biçiminde tespit ve tescil edildiği anlaşılmıştır. Görüldüğü gibi, harici satışın yapıldığı 1958 yılında taşınmaz tapuludur. Kadastro tutanağı 14.8.1965 gününde kesinleşmiştir. Dava ise, 20.2.2007 gününde açılmıştır. Kadastro tutanağının kesinleştiği 1965 yılında davanın açıldığı 20.2.2007 gününe kadar 766 s. Tapulama Yasasının 31/2 ve 3402 s. Kadastro Yasasının 12/3. fıkrasında belirtilen 10 senelik hakdüşürücü süre ile 3402 s. Kadastro Yasasının geçici madde 4/3. fıkrasında ön görülen ek 1 senelik süre geçmiş bulunmaktadır.
Bu sebeple davacıların kadastrodan önceki hukuki sebep olarak dayandıkları harici satış senedine dayanarak tapu iptali ve tescil davasını açmaları olanaklı bulunmamaktadır. Esasen tapulu taşınmazların TMK. nun 706, BK. nun 213, 2644 s. TK. nun 26 ve Noterlik Yasasının 60 ve 89. maddeleri gereğince haricen satışı geçersiz olup, hukuken alıcıya herhangi bir hak bahşetmez. Somut olayda; 3402 s. Kadastro Yasasının 13/B-b bendlerinde yazılı koşullarda gerçekleşmemiştir. Saptanan bu somut olgular karşısında mahkemece, davacıların tapu iptali ve tescil istekleri yönünden davalarının reddine karar verilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön görülmemektedir. Bu bakımdan davacılar vekilinin bu yöne ait temyiz itirazları yerinde görülmediğinden tapu iptali ve tescil davasının reddine ait hüküm fıkrasının ONANMASINA,
Davalı D.’nin davayı kabul etmesi sebebiyle buna karşı açılan davanın mahkemece kabulüne karar verilmiş ise de, bu husus D. tarafından temyiz konusu yapılmamıştır.
Davacılar vekilinin geçersiz sözleşmede yer alan bedelin tahsiline yönelik temyiz itirazlarına gelince; 9.1.1958 günlü “Borç Karşılığında Gayrimenkul Satış Senedidir” başlığını taşıyan sözleşmenin tarafı ve davacı durumunda bulunan Ş. mirasçıları tapu iptali ve tescil isteği kabul edilmediği takdirde satış bedeli olan 500 TL nin satış gününden dava gününe kadar güncelleştirilerek tahsiline karar verilmesini istemişlerdir. 10.7.1940 gün 1939/2 Esas ve 1940/77 Karar s. YİBBGK. kararında; “haricen yapılan ( tapu memuru huzurunda yapılmayan ) taşınmaz mal satışından dönüldüğünde, satış bedelini geri vermeyen taraf, taşınmaz malın kendisine verilmesi için karşı tarafı zorlayamaz, verdiği bedel kendisine geri verilmeyen taraf, parası geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisili vermekle yükümlü değildir” denilmektedir. O halde, anılan YİB. Kararına göre, geçersiz sözleşmelerde akdin geçersizliği sebebiyle her iki taraf verdiğini geri alabilir. Davacılar; TMK. nun 995. maddesi uyarınca satış bedeli ödeninceye kadar hapis hakkına sahip olup, bu satış bedeli ödeninceye kadar aynı zamanda taşınmazdan yararlanabilirler.
7.6.1939 tarih, 1936/31 ve 1939/47 s. YİBBGK. Kararında ise; “gayrimenkulün ( taşınmazın ) haricen satışının ve satışının vaadine müttealik ( ilişkin ) muameleler kanunen muteber ( geçerli ) bulunmamış ise de, satıcının memuru mahsus huzurunda ( bu işle görevli memur önünde ) ferağın icrasını ve aksi takdirde almış olduğu bedelin iadesini ( geri verileceğini ) taahhüt etmiş ve alıcı da aralarında tekerrür eden ( kararlaştırılmış bulunan ) bedeli bu şartla satıcıya vereceğini taahhüt etmiş ( üstlenmiş ) ise, bu gibi uyuşmazlıklar BK. nun 125. maddesine göre, 10 senelik zamanaşımına tabi ( bağlı )dir. Zaman aşımı süresinin başlangıcı, ferağdan cayma ( dönme ) ve imtina tarihidir” denilmiştir. Sözü edilen İçtihatları Birleştirme kararı karşısında, satıcı geçerli bir sözleşme yapmadığı taktirde aldığı satış bedelini geri vermeye mecburdur. Bu sebeple alıcı, satıcının ferağ vermesini bekler. Ferağ verme yönündeki ümidi kesildiği takdirde, verdiği parayı isteme hakkı doğar. İşte satış parasının geri verilmesi davalarında zamanaşımının başlangıcı, kural olarak; bu ümidin kesildiği veya satışın yapılmasının imkan dahilinden çıktığı ya da tapuda devir yapma olanağının ortadan kalktığı gün olarak kabul edilmektedir. Eldeki davada davacılar 9.1.1958 günlü harici satış sözleşmesine dayandıklarına göre, anılan İçtihadları Birleştirme kararında da açıklandığı gibi, BK. nun 125. maddesinde öngörülen 10 senelik zamanaşımı süresinin uygulanması gerekmektedir.
Yine 7.12.1955 gün ve 18/27 s. YİB kararının gerekçesinde de; “…haricen düzenlenen senetler para borcundan ibaret olmayıp, bir sözleşmeyi kapsadığından, bu senedin içerisinde yazılı paranın borçludan alınması konusunda İcra Dairesinde takip yapılamaz. Mahkemeye dava açılması ve alacağın bir ilama bağlanması gerekir…”, açıklamasına yer verilmiştir.
O halde, somut olayda zamanaşımının başlangıcı hangi gün olacağı uyuşmazlık konusunu oluşturmaktadır. Mahkemece, tapulu taşınmazın haricen satışının geçersiz olduğu, davacı tarafın kadastrodan önceki sebep olarak dayanılan harici satış senedinin geçersiz bulunduğu, kadastro tutanağının kesinleştiği tarihten davanın açıldığı tarihe kadar 10 senelik hakdüşürücü sürenin geçtiği gerekçesiyle tapu iptali ve tescil davasının reddine karar verilmiştir. Davacı, taraf harici satışın yapıldığı ve kendilerinin edinimlerini yerine getirdiği ( gerçekten kooperatif borcu iddia edildiği şekilde kapatılmış ise ) 9.1.1958 gününden beri satın aldıkları taşınmazın tapusunu almak için beklemektedirler. Satışı yapan T. kendi sağlığında edimini yerine getirmediği gibi mirasçıları da davanın açıldığı tarihe kadar bu edinimlerini yerine getirmemişler, tapu vermekten ve ifadan hep kaçınmışlardır. Geçersiz bir sözleşmede tarafların iradeleri, ferağın Tapu Sicil Müdürlüğü önünde yazılmak suretiyle geçerli bir sözleşme yapmak konusunda birleşir. Bu koşulla, alıcının satış parasını satıcıya ödediği kabul edilir. Satıcı geçerli bir sözleşme yapmadığı takdirde aldığı satış parasını geri vermeye mecburdur. Bu halde, alıcı, satıcının ferağı vermesini bekler, bu ümidi kesildiği takdirde, verdiği parayı istemek yönüne gider. İşte satış parasının geri verilmesi davasında zamanaşımının başlangıcı bu ümidin kesildiği veya satışın yapılmasının olanak dahilinde çıktığı gün olur. Artık ferağ imkanının ortadan kalktığı ve davacıların ferağdan ümitlerinin kesildiği 20.2.2007 gününde eldeki tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedelin tahsili davasını kademeli olarak açtıklarına göre, BK. nun 125. maddesinde açıklanan 10 senelik zamanaşımının başlangıç tarihinin eldeki dava tarihi olduğunun kabulü gerekir.
Şu ayrıma değinmekte de yarar vardır. Uyuşmazlık konusu yapılan taşınmazın dava tarihindeki sürüm değeri olmayıp, harici satış senedinde yazılı satış bedeldir. Esasen taşınmazın dava tarihindeki gerçek değerini oluşturan bedelin istenmesi mümkün değildir. Geçersiz sözleşmeye dayalı satışlarda istenen ve iade edilmesi gereken satış senedinde yer alan bedel olmaktadır. Somut olayda bu durum söz konusudur. Bundan ayrı, 3402 s. Kadastro Yasasının 12/3. fıkrasında; tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tesbitlere ilişkin tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki nedenlere dayanarak itiraz olunamaz, dava açılamaz denildiğine göre, fıkrada hakdüşürücü süreye tabi olan harici satış bedeli ( verilen para ) değil, aynı hak olduğunun kabulü gerekmektedir. Verilen para sebepsiz zenginleşmeye yol açtığından ve ortada bir harici satış sözleşmesi söz konusu olduğundan Borçlar Yasasının 125. maddesinde yer alan 10 senelik zamanaşımına tabi bulunmaktadır.
Davalılardan A. A. mirasçıları vekili 28.03.2007 ve 24.10.2007 günlü dilekçelerinde; Davacı taraf yazılı belgede şekil şartı olmadığını, adi yazılı belgenin yeterli olduğunu belirttiğini, dava konusu yazılı belgede şekil şartı olmadığını, ancak okuma yazma bilmeyenlerin imzalarının ve beyanlarının yazıya geçirilmesinin şekle tabi olduğunu, söz konusu şekle uyulmaması, belgeyi geçersiz ve hükümsüz kılacağını, zira vekil edenlerinin miras bırakanı A. A.’ın okuma yazma bilmediğini, imza atamayan bir kişi olduğunu, bu sebeple atılan imzanın sahte ve belgenin A. A. mirasçıları bakımından geçersiz olduğunu bildirmiştir. Zaten söz konusu olan geçersiz sözleşmeye dayalı bedelin iadesidir. Belge geçersiz de olsa, önemli olan belgede yazılı paranın ödenip ödenmediğinin kanıtlanması olayıdır. Söz konusu harici satış sözleşmesi T.’in mirasçıları ile davacıların miras bırakanı Ş. arasında düzenlenmiştir. Sözleşmede ismi geçenler ile Ş. kardeş olduklarına göre bedelin ödenip ödenmediği HUMK.nun 293/1. bendi de gözetilerek tanık dahil her türlü delille kanıtlanması mümkündür. Yapılacak araştırma ve inceleme sonucu bedelin nasıl, ne şekilde, kime veya kimlere ne miktar ödendiği belirlendiği ve ayrıca T.`in Tarım Kredi Kooperatifine olan borcun kimin tarafından kapatıldığı ilgili Tarım Kredi Kooperatifinden sorularak, Ş. tarafından ödendiği saptandığı takdirde aşağıda açıklanacağı doğrultuda hesabın yapılarak taraflar arasındaki uyuşmazlığın çözüme kavuşturulması gerekmektedir.
Davacılar 9.1.1958 günlü harici satış sözleşmesine dayandıklarından iadesi gereken sözleşmede yazılı 500 liranın denkleştirici adalet kuralı gereğince uyarlanmasının yapılarak, dava gününe kadar ulaştığı gerçek değerinin uzman bilirkişi veya bilirkişilerce belirlenmesi gerekmektedir. Bilindiği üzere, geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından yararlanılarak kendi mal varlığını artıran kişinin, elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder. Ülkemizde yaşanan ve uzun yıllar boyu yüksek oranlarda seyreden enflasyon sebebiyle belirli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücüyle aynı miktar paranın geçen zamana bağlı olarak iade günündeki alım gücünün farklı ve çok daha az olduğu bir gerçektir. Hukuken geçersiz sözleşmeler tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı göz ardı edilemez.
Saptanan bu somut ve hukuki olgular gözetilerek geçersiz sözleşmede yer alan ve davacıların murisi tarafından ödenen bedelin ( 500 liranın ), ödeme gününden itibaren çeşitli ekonomik etkenler sebebiyle azalan alım gücünün enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, döviz kurları, altın, memur maaşı ve işçi ücretlerindeki artışlar vs. ortalamaları alınmak suretiyle dava gününe göre ulaşacağı alım gücünün denkleştirici adalet ilkeleri gereğince konunun uzmanı bir hukukçu, bir mali müşavir veya muhasebeci ve bir bankacıdan oluşturulacak üçlü bilirkişi kurulundan açıklamalı, karşılaştırmalı tarafların ve Yargıtay’ın denetimine elverişli rapor alınması ve ondan sonra bedelin iadesi konusunda bir karar verilmesi gerekirken satışın geçersiz olduğu ve zamanaşımının geçtiği gerekçesiyle bedele yönelik davanın reddine karar verilmiş bulunması usul ve yasaya aykırıdır.
Kabul şekline göre de; nisbi vekalet ücreti yerine maktu vekalet ücretinin takdir ve tayini doğru olmayıp davalı A. A. ve K. A. mirasçıları vekillerinin bu yöne ait temyiz itirazları açıklanan sebeplerle yerinde bulunmaktadır. Vekalet ücreti takdir edilirken tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedelin iadesi istenildiğine göre, bunlardan hangisi kabul edildiği takdirde onun değeri üzerinde vekalet ücretinin takdiri gerektiği göz önünde tutulmalıdır. Yani ortada iki dava olmayıp tek dava söz konusudur. Ancak, tek vekalet ücreti takdir edilmelidir. Hangisi uygunsa ona karar verilmesi isteği esas alınmalıdır.
Davacılar vekili ile A. A. mirasçıları ve K. A. mirasçıları vekillerinin temyiz itirazları bu bakımdan yerinde görüldüğünden kabulü ile yerel mahkeme hükmünün harici satış bedelinin geri ödenmesi ve vekalet ücretleri açısından HUMK. 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, 14,00 TL peşin harcın istem halinde temyiz eden davalılara ayrı ayrı iadesine ve 17,15 TL onama harcının davacılardan alınmasına, 13.07.2010 gününde oybirliği ile karar verildi.