Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Tahliye Süreci
Bir kira ilişkisinin sona ermesi, sadece kira süresinin bitmesiyle ya da kira sözleşmesinin geçerli şekilde feshedilmesiyle gerçekleşmez. Kiracının evi boşaltması (“fiili tahliye”) tek başına yeterli değildir. Çünkü kiracı, taşınmazı usulüne uygun şekilde kiraya verene teslim etmekle ve özellikle anahtarları doğru şekilde teslim etmekle yükümlüdür. Aksi takdirde kira ilişkisi devam ediyormuş gibi sorumluluk doğar.
Özetle, anahtarın teslimi, kira ilişkisinin kesin biçimde sona erdiğini gösteren kritik hukuki işlemlerden biridir.
Usulüne Uygun Anahtar Teslimi Nedir?
Anahtarın usulüne uygun teslimi, sadece fiziksel olarak teslim edilmesi değil; teslim koşullarının ve delillerin usul hukukuna uygun olmasıdır. Aşağıda bu usulün nasıl olması gerektiğini ve olası yolları açıklıyorum:
1. Teslim Tutanağı Düzenlenmesi
Kiracı ve kiraya veren birlikte bir anahtar teslim tutanağı düzenlemelidir. Bu tutanakta yer alması gereken hususlar şunlardır:
- Tarafların ad-soyad ve iletişim bilgileri
- Kiralananın açık adresi
- Kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihi
- Anahtarların hangi tarihte ve kimin tarafından teslim edildiği ifadesi
- Taşınmazın durumu tespit edilmelidir. Kiralanan teslim ederken içinde bulunan demirbaşların durumu kayda geçirilmelidir.
- Depozito varsa depozitonun durumu
- Tarafların imzaları
Yukarıdaki kadar detaylı bir inceleme yapılamıyorsa ev sahibi ve kiracının arası bozuksa kira sözleşmesinin bittiği tarihi ve anahtarların veirldiği tarihi kayda geçirecek şekilde de teslim tutanağı yapılabilecektirç
Bu tutanağın düzenlenmesiyle birlikte kiracı, anahtarı teslim ettiği günü ispatlamış olur ve kira ilişkisinden kaynaklanan bazı sorumlulukları sona erer.
2. Notere Teslim
Kiracının kiraya verene doğrudan ulaşılamadığı veya kiraya verenin anahtarı kabul etmediği durumlarda, anahtar notere teslim edilebilir. Ardından bu teslim usulü kiraya verene ihtarname ile bildirilmelidir. Bu yöntem, teslimin hukuki ispatı açısından güvenli bir alternatiftir.
3. Mahkemeden Tevdi Mahalli Tayin Ettirme
Kiraya veren anahtarı kabul etmiyorsa ya da ulaşılmaz durumdaysa, mahaledeki noterler anahtar saklama işlemi yapmayı kabul etmemişse kiracı sulh hukuk mahkemesine başvurarak tevdi mahalli tayini talep edebilir. Mahkemenin belirlediği yere anahtar teslim edilir ve kiraya veren bu teslim tarihinden haberdar edilir. Böylece kiracının iade borcu son bulur.
Teslimin İspatı ve Delil Düzeni
Anahtar tesliminin ispatı, çoğu zaman uyuşmazlıkların odak noktasıdır. İşte dikkat edilmesi gerekenler:
a) Yazılı Delil Zorunluluğu
- Yıllık kira bedeli, senetle ispat sınırının üzerindeyse, kiracı anahtar teslimini yalnızca yazılı delille (örneğin tutanak) ispat edebilir. Tanık beyanları bu durumda geçerli sayılmaz. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/6201 E ve 2014/983 K sayılı kararına göre “Yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez. Kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracı mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmelidir.”
- Eğer kiracı yazılı delille ispat edemiyorsa, kiraya verenin beyan ettiği teslim tarihi esas alınır.
Yani anahtarı komşuya veya tanıdık esnafa bırakmak geçerli değildir. Şahitle ıspat kira bedeli sınırından ötürü mümkün olmayacağından kiraya verenn söyleyeceği tarih geçerli olacaktır.
Ev tahliye edilirken anahtarı komşuya akrabaya bırakmayın, ev sahibine kargolamayın, emlakçıya vermeyin, ev sahibine veya vekiline yazılı tutanakla teslim edin