Kira hukukunda süreler, hem kiraya veren hem de kiracı açısından hak kaybına yol açabilecek nitelikte olup, bu sürelerin kaçırılması hâlinde dava açma veya sözleşmeyi sona erdirme imkânı tamamen ortadan kalkabilmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nda kira ilişkisine dair öngörülen süreler, sözleşmenin kurulmasından sona ermesine, tahliye sebeplerinden kira bedelinin tespitine kadar geniş bir alanı kapsar. Sürelerin hesaplanması için alanında uzman kira avukatı ile çalışmanız önem taşımaktadır..
Öncelikle, kira bedelinin ödenmemesi hâlinde alacak hakkı için beş yıllık zamanaşımı süresi uygulanır. Bu süre, her bir kira alacağı bakımından ayrı ayrı işlemeye başlar.
Kira sözleşmesi belirli süreli olarak yapılmışsa, sözleşme süresinin sonunda kiraya veren tarafından feshedilmediği takdirde sözleşme kendiliğinden uzar. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmenin uzama süresinin toplamda on yılı aşması hâlinde, kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiracının kira sözleşmesine aykırı davranması durumunda, kiraya verenin yazılı ihtar ile kiracıya aykırılığı gidermesi için en az otuz günlük süre tanıması gerekir. Bu süre içinde aykırılık giderilmezse sözleşme feshedilebilir. Kiralananın el değiştirmesi hâlinde, yeni malik taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak zorundadır. Bu bildirimin ardından yeni malik, ihtiyaç sebebine dayanarak altı ay sonra tahliye davası açabilir. Tahliye sonrası taşınmazın eski kiracıya karşı korunması amacıyla, ihtiyaç nedeniyle tahliyeden sonra kiraya verenin üç yıl boyunca taşınmazı haklı bir sebep olmaksızın eski kiracıdan başkasına kiralaması yasaktır.
Kira bedelinin artırılması ve yeniden belirlenmesi bakımından da önemli süreler bulunmaktadır. Taraflar arasında kira artışına ilişkin bir anlaşma olsa dahi, kira ilişkisi beş yılı doldurduğunda, kiraya veren veya kiracı kira tespit davası açarak kira bedelinin güncel piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesini talep edebilir. Bu dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılır veya bu süre içinde karşı tarafa yazılı ihtar gönderilirse, dava açma hakkı korunmuş olur. Aksi hâlde, belirlenen yeni kira bedeli bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.
Tahliye davalarında süreler ayrıca önemlidir. Belirli sebeplere dayalı olarak tahliye davası açılabilmesi için, kira süresinin sona erdiği tarihten itibaren bir ay içinde dava açılması veya icra takibi başlatılması gerekir. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup kaçırılması hâlinde tahliye hakkı kaybedilir. Kira ilişkisine dair uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk süreci işletilmek zorundadır; arabuluculuğa başvurulmadan açılan davalar usulden reddedilir.
Kiralanana verilen zararlar bakımından tazminat talepleri, zararın ve failin öğrenilmesinden itibaren bir yıl, her hâlde fiilin gerçekleştiği tarihten itibaren on yıl içinde zamanaşımına uğrar. Kiracının kira sözleşmesini devretmesi hâlinde, devreden kiracı yeni kiracıyla birlikte iki yıl süreyle müteselsilen sorumlu olmaya devam eder. Fesih bildirimleri bakımından ise, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kira döneminin sonundan itibaren geçerli olmak üzere üç aylık fesih bildirim süresine uyulması gerekir.
Kira hukukunda süreler, kira sözleşmesinin kurulmasından sona ermesine, tahliye sürecinden tazminat taleplerine, icra ve dava aşamalarından depozito iadesine kadar geniş bir alana yayılmaktadır. Bu sürelerin önemli bir kısmı hak düşürücü nitelikte olup kaçırılması hâlinde sonradan telafisi mümkün olmayan hak kayıplarına yol açar. Öncelikle kira bedelinden doğan alacaklar bakımından, her bir kira alacağı için ayrı ayrı olmak üzere beş yıllık zamanaşımı süresi uygulanır. Bu süre, kira bedelinin muaccel olduğu tarihten itibaren işlemeye başlar. Kira ilişkisinin devamı sırasında kiralananın ayıplı olması, eksik teslim edilmesi veya sözleşmeye aykırı kullanılması hâllerinde, kiraya verenin kiracıya yazılı ihtar göndererek aykırılığın giderilmesi için en az otuz günlük süre tanıması zorunludur.
Belirli süreli kira sözleşmeleri sürenin sonunda kendiliğinden sona ermez; kiraya verenin sessiz kalması hâlinde sözleşme aynı koşullarla uzar. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında, uzama sürelerinin toplamda on yılı aşması durumunda, kiraya veren her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi herhangi bir gerekçe göstermeksizin sona erdirebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih, kira döneminin sonu esas alınmak suretiyle üç aylık fesih bildirim süresine uyularak mümkündür.
Kiralananın el değiştirmesi hâlinde, yeni malik taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmak zorundadır. Bu bildirimin yapılmasından sonra, yeni malik ihtiyaç sebebine dayanarak altı ayın sonunda tahliye davası açabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazın, tahliyeden sonra üç yıl boyunca haklı bir sebep olmadıkça eski kiracıdan başkasına kiralanması yasaktır; aksi hâlde eski kiracı tazminat talep edebilir.
Kira bedelinin artırılması ve yeniden belirlenmesine ilişkin süreler de kira hukukunda ayrı bir önem taşır. Taraflar arasında kira artış oranı kararlaştırılmış olsa dahi, kira ilişkisi beş yılı doldurduğunda veya beş yıldan sonra her beş yılın sonunda kira bedelinin güncel ekonomik koşullara göre yeniden belirlenmesi için kira tespit davası açılabilir. Bu davanın, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması veya bu süre içinde karşı tarafa yazılı ihtar gönderilmesi gerekir. Aksi hâlde, mahkemece belirlenecek kira bedeli ancak bir sonraki kira döneminde uygulanır.
Tahliye davalarında süreler daha da katıdır. Sözleşme süresinin sona ermesine veya tahliye sebebinin doğmasına dayanılarak tahliye talebinde bulunulacaksa, kiraya verenin bu tarihten itibaren bir ay içinde dava açması veya icra yoluna başvurması gerekir. Bu süre hak düşürücü olup kaçırılması hâlinde aynı sebebe dayanılarak tahliye talep edilemez. İcra yoluyla başlatılan tahliye süreçlerinde, ödeme emrinin tebliğinden sonra kiracının borcu ödemesi için tanınan yedi günlük süre, tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinde ise itiraz için öngörülen süreler ayrıca dikkate alınmalıdır.
Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk şartı bulunmaktadır. Arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan kira davaları usulden reddedilir. Arabuluculuk sürecinin sonuçsuz kalması hâlinde düzenlenen son tutanak tarihinden itibaren, genel dava açma süreleri işlemeye devam eder. Kiracının taşınmazda verdiği zararlar bakımından tazminat talepleri, zararın ve sorumlunun öğrenilmesinden itibaren bir yıl, her hâlde fiilin gerçekleştiği tarihten itibaren on yıl içinde zamanaşımına uğrar.
Depozito (güvence bedeli) bakımından da süreler söz konusudur. Kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra, kiraya verenin depozitoya ilişkin hak iddiası varsa, bu iddiasını üç ay içinde bankaya veya ilgili mercilere bildirmemesi hâlinde depozito kiracıya iade edilir. Kiracının kira sözleşmesini devretmesi durumunda ise, devreden kiracı yeni kiracı ile birlikte iki yıl süreyle müteselsilen sorumlu olmaya devam eder.
Sonuç olarak, kira hukukunda süreler yalnızca kira sözleşmesinin süresiyle sınırlı olmayıp; tahliye, fesih, tespit davası, icra takibi, tazminat, depozito ve arabuluculuk aşamalarının tamamında belirleyici rol oynamaktadır. Bu sürelerin önemli bir kısmı kesin ve hak düşürücü nitelikte olduğundan, kira uyuşmazlıklarında yapılacak en küçük süre hatası dahi telafisi güç sonuçlar doğurabilmektedir. Bu nedenle kira hukukuna ilişkin sürelerin her somut olay bakımından dikkatle değerlendirilmesi ve profesyonel hukuki destek alınması büyük önem taşımaktadır.
Kira Hukukunda Önemli Sürelere İlişkin Kısa ve Pratik Bilgiler
- 10 yıl : Uzamış kira sözleşmesinde sözleşmeye son verme süresi
Örneği 1 yıllık kira sözleşmesi imzalandı ve ilk yılın sonunda sözleşme sonlandırılmadıysa bu artık uzamış kira sözleşmesidir. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Kiracıyı tahliye etmek için İhtiyaç, esaslı tadilat, kira sözleşmesinin çekilmez hale gelmesi ve kira ödememe gibi bir durum yoksa kiraya veren kira sözleşmesini 10 yıllık uzama süresi sonunda feshedebilir. On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her
uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep
göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bu durumda evini 1yıllığına kiraya veren kişi aslında hukuken evi 12 yıllığına kiraya vermiştir.
- 5 yıl :Ödenmeyen kira bedellerinin zamanaşımına uğrama süresi (araç kirası, ev kirası fark etmez)
- 2 yıl: Müteselsil sorumluluk süresi
İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur. - 30 gün: Kiracının kiralananı sözleşmeye uygun kullanma ve aynı taşınmazdaki komşularına saygılı davranma yükümlülüğü bulunmaktadır. Kiracı bu yükümlülüğe uymazsa, kiraya veren kiracıya aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceğine dair bir yazılı ihtar gönderir. Bu ihtarda aykırılığın giderilmesi için verilmesi gereken süre 30 gündür.
(bkz: hukukta 1 ay ile 30 gün arasındaki fark) - Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.
- 5 yıl: beş yıldan uzunsüreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözönünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
- Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.
- Hemen: Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir
- 1 Ay: Kiracılı ev veya işyeri satın alan kişi, bu ev veya işyerine anne babası, çocukları, kendisi veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ev veya işyeri ihtiyacı için kullanacaksa edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar çekmelidir. Kiracıya evi tahliye etmek için 30 gün süre vermelidir.
- 6 ay: İhtiyaç nedeniyle tahliyede evi satın alma tarihinden itibaren, (ihtara ve verilen 30 günlük tahliye süresine raağmen) 6 ay içinde evi tahliye etmezse dava açılır.
- 3 yıl:Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklısebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
- 15 gün: kiracı, sözleşmeyi sona erdirmek niyetindeyse sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmalıdır. Fesih bildiriminin süresinde yapıldığının kabul edilebilmesi için bildirimin öngörülen süre içerisinde kiraya verene ulaşmış olması gerekir
- 3 ay:Belirli süreli kira sözleşmesinde, kiraya veren, sözleşmeyi sona erdirmek istediği uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih bildiriminde bulunmak kaydıyla belirli süreli sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Fesih bildiriminin süresinde yapılıp yapılmadığının tespitinde, bildirimin kiracıya ulaştığı an dikkate alınır. Buna göre; kiraya veren uzama yılının bitimine üç ay kala kiracıya ulaşacak şekilde fesih bildiriminde bulunmuş olmalıdır
- 3 ay: Kiraya veren on yıllık uzama süresinin dolmasıyla birlikte fesih hakkını, bu süreyi izleyen her bir uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapacağı bildirimle kullanabilir. Dolayısıyla kiraya veren ilk uzama yılında fesih bildiriminde bulunmasa da bu yılı takip eden her uzama yılında üç aylık süreye uymak kaydıyla fesih hakkını kullanabilecektir
- 3 ay:Taşınır kiralarında fesih bildirimi süresi
- Zorunlu Arabuluculuk Kaynaklı Süreler
Tahliye sebepleriyle dava açma süresi (örneğin 1 ay) arabuluculuk başvurusuyla askıya alınır ve tutanak tarihinden sonra kalan süre kaldığı yerden devam eder. - Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Davalarda Hak Düşürücü Süre
Sadece tahliye taahhüdü imzalamak yeterli değildir; bu taahhüde dayanarak dava açmak için 1 yıllık hak düşürücü süre vardır. Bu süre içinde dava açılmazsa taahhüt hakkı kaybolur. - İtirazın Kaldırılması Davasında Süre (İcra Hukuku)
İcra takibinde kiracı itiraz ettiyse, itirazın kaldırılması davası için 6 aylık süre vardır. Süre arabuluculuk süresi ile durabilir/askıya alınabilir. İtirazın iptali davası için süre 1 yıldır
