Eşlerin ve varsa çocukların birlikte yaşadıkları konuttur. Aile konutu eşlerden birinin üzerine tapulu olabilir veya kira yoluyla edinmiş olabilir.
Eşlerin konut olarak kullandıkları birden fazla ev varsa temel olarak kullandıkları ev aile konutudur. Yani hem yazlık, hem başka bir ilde bulunan arada uğranılan ev hem başkasına kiraya verilen ev aile konutu olamaz. Eşlerin birden çok evi olsa da aile konutu olarak 1 tanesi işlem görür.
Taraflardan biri bir şehirde öbürü başka şehirde duruyorsa ortada aile konutu yoktur. Veya taraflardan biri Türkiye’de biri Almanya’da duruyorsa aile konutundan söz edilemez.
Bir taşınmazın aile konutu sayılması için üzerinde aile konutu şerhi olmasına gerek yoktur. Aile konutu, kira ile edinilmiş bir konut ise bu sözleşmenin de tapuya şerh verilmesine gerek yoktur.
Kira ile edinilen aile konutu ile ilgili uygulama nasıldır?
Borçlar Kanununun 349. maddesinde; “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.” denmiştir.
Medeni kanun madde 194 e göre de “Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.
Yani evden çıkmak istemeyen eş kiraya verene ihtar göndererek kira sözleşmesini aynen devam ettirebilir. Bu durumda kira borçlarından her iki taraf müteselsilen sorumlu olur.
Bu durumda kiraya veren kiracıyı çıkarmak istediğinde hem kiracıya hem eşine bildirimde bulunmalıdır.
Ama kiracının eşi kiraya verene artık sözleşmenin muhatabı olduğuna dair bir ihtar göndermemişse, kiraya veren normal işleyişte kira sözleşmesinin fehsini yapabilir.
Kira sözleşmesinin istendiği an feshi için eşler birbirlerine açık uçlu bir rıza beyanında bulunursa bu Yargıtay kararlaırna göre geçersizdir.
Tahliye taahhüdü için de eşin rızası gerekmektedir.
Aile Konutu şerhi nedir, nasıl konulur?
İki şekilde konulur.
1- Mahkeme kararıyla konulur
2-Eşlerden birinin nüfus kaydı ve ikametgah ve kendi nüfus cüzdanı ile tapuya başvuruması ile konulur.
Kira sözleşmesi de tapuya şerh verilebilir.
Aile konutu şerhi varsa (kiralık olan haricinde) o ev üzerinde hiç bir satış işlemi yapılamaz. bu da eşler için bir güvence olmaktadır.
Aile konutu şerhi nasıl kaldırılır?
1-Kesinleşmiş boşanma kararı ile kaldırılabilir
2-Aile konutu şerhi konulmasını talep eden eşin talebi ile kaldırılabilir.
3-Eşlerden birini vefatı ve diğer eşin talebi ile kaldırılabilir.
5-Mahkeme kararıyla kaldırılabilir
Örneğin eşlerden senelerdir birbirinden ayrı yaşıyor olduğu halde aile konutu şerhi konmuşsa veya eşlerden biri diğer eşin üzerine kayıtlı başkaca evlere de şerh koydurmuşsa aile konutu şerhinin kaldırılması için dava açılabilir.
Eşlerden biri yatırım amacıyla ev alıyor, ev alıp satıyor olabilir. Bu durumda eşin her türlü evinin üzerine aile konutu şerhi konulamayacağı bellidir.
Boşanma aşamasında eşin mal kaçırmasını önlemek adına mal rejimi tasfiyesi davası açılıp, araba motosiklet, ev, arsa, banka hesabı, banka kasası gibi unsurlara tedbir koydurtabilir. Aile konutu şerhi ile sadece oturulan ev güvenceye alınır.
Aile konutu şerhi boşandıktan sonra devam eder mi?
Eğer kesinleşmiş boşanma kararıyla tapuya başvurulup kaldırtılmazsa devam eder. Boşanma kesinleşince otomatik olarak kalkmaz.
Aile konutu niteliğindeki ev satılınca satıştan gelen paranın yarısı otomatik olarak diğer eşe yatar mı?
Aile konutu niteliğindeki ev ortaklığın giderilmesi davasıyla satılırsa, icra yoluyla satılırsa veya keyfi olarak satılırsa paranın yarısı otomatikman diğer eşe yatmaz. Eğer boşanma davası açılıp ayrıca mal rejimi tasfiyesi davası açılırsa satılan evin parasının yarısı mahkeme kararıyla tespit edilir. Bu evin satışının üstünden 1 yıldan uzun süre geçtikten sonra bu davalar açılmışsa da evin yarı parasını almanız mümkün olmayabilir. Mal rejimi konusunda otomatikman olan bir işlem yoktur. Uğraşmak gerekir.
Aile konutu şerhi evin hacizden satılmasına veya ortaklığın giderilmesi davası yoluyla satılmasına engel midir?
Hayır. Aile konutu şerhi olan ev icradan satılabilir. Ortaklığın gideirlmesi davasıyla da satılabilir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2009/21405 E. 2010/3267 K. “Takibin kesinleşmesi ile borçlu adına kayıtlı gayrimenkulün haczi ile satışına karar verilmesi üzerine; şikayetçi borçlu eşi, Türk Medeni Kanunu ‘nun 194. maddesine dayalı olarak, aile konutu şerhi bulunan ve iki çocuğuyla birlikte oturduğu gayrimenkul üzerindeki haczin kaldırılmasını, satışın durdurulmasını talep etmiştir.
Mahkemece, gayrimenkul üzerine aile konutu şerhi konduktan sonra eşin muvafakati alınmadan haciz konduğu ve bu yerin şikayetçi eş ile iki çocuğunun ikametine özgülendiğinden T.M.K.194.maddesi gereğince haczin kaldırılması ile satışın durdurulmasına karar verilmiştir.
T.M.K’nun 194.maddesi aynen “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz” hükmünü içermektedir. Yasal bu düzenleme, aile konutunun tapu sicilinde maliki olan borçlunun borcundan dolayı alacaklıların yapacakları icra takibi sonucu satışına engel teşkil etmez.
İ.İ.K’nun 82/12.maddesinden faydalanma hakkı sadece icra takip borçlusuna aittir. Somut olayda, şikayetçinin lehine taşınmaz üzerine aile konutu şerhi verilmiş bulunması, takipte taraf olmayan şikayetçinin bu hakka dayanarak haczedilmezlik şikayetinde bulunmasına, İ.İ.K’nun 82/12.maddesi imkan tanımamaktadır.
O halde, haczedilmezlik şikayetinin aktif dava ehliyetsizliği nedeniyle reddi yerine işin esasına girilerek yazılı gerekçeyle kabulü yönünde hüküm kurulması isabetsizdir.”
Mal rejimi tasfiyesi davasında konulan tedbir evin hacizden satılmasına veya ortaklığın giderilmesi davası yoluyla satılmasına engel midir?
Hayır. Eşler arasında görülen davada konulan tedbir, tapu sahibi olan tarafın evi satmasına veya başka şekilde devretmesine engeldir. Ev haczedilebilir, icra yoluyla satılabilir, ortaklığın giderilmesi yoluyla satılabilir.
Eşler ev alırken evi yarı yarıya yapmak zorundalar mı?
Almanya veya Fransa bağlantılı çiftlerin ev arsa alırken yarı yarıya yapma eğiliminde oldukları görülmektedir. Türkiyede eşlerin tapuyu yarı yarıya alması konusunda bir zorunluluk bulunmamaktadır.
Eşler evi birbirlerine yarı yarıya tapulayarak almışsa, kendi payına düşen yarıyı istediği zaman satabilir mi?
Evet. Eşiniz sizinle yarı yarıya paydaş olduğu evde kendi payına düşen kısmı istediği zaman satabilir. Satamaması için aile konutu şerhi koymanız gerekir. Satmışsa aile konutunun satışının iptali veya şufa davası açabilirsiniz. Bu durumda şufa davası açarsanız satılan payı tapuda görünen satış fiyatı üstünden kendinize alabilirsiniz. Aile konutunun satışının iptali olursa pay eşinize geri döner. Pay satıldıktan çok uzun süre sonra dava açarsanız ve pay çok kez el değiştirmişse satışın iptali ile tapuyu eski haline getirmeniz mümkün olamayabilir.
Eşler tarla niteliğinde yeri ve üstündeki tescilsiz evi alırken tapuda yarı yarıya alabilirler mi?
Tarla veya tarım arazisi olarak görünen yarların tapuda ortaklı halde alınması mümkün değildir. Ama halihazırda miras gibi bir nedenle ortaklı hale düşmüş tarladan pay alınabilir.
Eşler bir tarlayı ortak alamayacağı gibi üstündeki ev tapuya işlenmemiş tarla vasfındaki yeri de ortaklı alamazlar.
Arsa vasfında olan yeri ortaklı alabilirler. Arsa vasfında olup üstündeki bina tescil edilmemiş olan yer aile konutu sayılabilir.
Tarla veya arsa vasfında görünen tescilsiz ev boşanma sürecinde eşlerden birine özgülenebilir mi?
Evet. Özgüleme için iskan vb yeterlilikler gerekmemektedir. Evin kağıt üstünde var olmaması gerçekte de var olmadığı anlamına gelmemektedir.
Tarla vasfında olup üstünde kaçak ev olan yer aile konutu sayılır mı?
Tarla vasfında olup üstünde gecekondusu vb binası olan yer aile konutu sayılabilir. Önemli olan eşlerin burada yaşamasıdır. Aile konutu şerhini tapu koymuyorsa dava ile konulabilir. Dava ile aile konutu vasfındaki kaçak gecekondunun satışı iptal edilebilir.
Taraflar esasında Almanya’da yaşıyorsa Türkiye’deki tek konutları aile konutu sayılır mı?
Evet. Tarafların tatillerde gelip Türkiye’de kaldıkları tek evleri aile konutu sayılır. Her ikisinin de Türkiye’deki adresi bu konutta görünüyorsa tapuya başvurarak aile konutu şerhi koydurulabilir. Eğer tarafların her ikisinin de MERNİS adresi bu konutta değilse dava açılarak bu eve aile konutu şerhi koydurulabilir. Bu evde kiracı duruyorsa ev sahibi eve kendi adına aile konutu şerhi koyduramaz.
Aile konutu kiraya verilmişse aile konutu şerhi kaldırılabilir mi?
Şu Yargıtay kararına göre kiraya verilen eve aile konutu şerhi konulması talebinin reddedildiği görülmektedir.
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2011/9066 E., 2012/4360 K. “Toplanan delillerle dava konusu taşınmazın taraflarca aile konutu olarak kullanıldıktan sonra, davalı kocanın konuttan ayrıldığı, davacı kadının da bir süre konutta oturmaya devam ettikten sonra konutu boşaltıp üçüncü kişilere kiraya verdiği, davanın açıldığı tarihte de bu durumda olduğu anlaşılmaktadır. Davalı koca tarafından da kullanılmayan aile konutunu, davacı kadının da kullanmayıp başkalarına kiraya vermiş olması, konutun aile konutu olma niteliğini ortadan kaldırmıştır. Artık, davacı Türk Medeni Kanununun 194. maddesindeki aile konutu korumasından yararlanma olanağını yitirmiştir. ” Buna kıyas yoluyla şerhin kaldırılmasının da talep edilebileceği düşünülebilir. Bu kararda evi kiraya vernin de tapu sahibi olmayan taraf olduğuna da dikkat edilmelidir.
Taraflardan biri evi terk etmişse aile konutu şerhi kaldırılabilir mi? Aile konutu vasfı ortadan kalkmış mıdır?
Hayır. Evi terk eden taraf aile konutu korumasından yararlanacaktır. Evlilik birliği devam ettikçe aile konutu koruması devam edecektir.
Aile konutu ipotek ettirilebilir mi?
Diğer eşin rızası olmadan ipotek ettirilemez. Diğer eşin AÇIK rızası gerekir
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2018/5010 E. 2019/2298 K. “4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194/1. maddesine göre, “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.” Bu madde hükmü ile aile konutu şerhi “konulmuş olmasa da” eşlerin birlikte yaşadıkları aile konutu üzerindeki fiili ehliyetleri sınırlandırılmıştır. Sınırlandırma, aile konutu şerhi konulduğu için değil, zaten var olduğu için getirilmiştir. Bu sebeple tapuya aile konutu şerhi verilmese bile o konut aile konutu özelliğini taşır. Zira dava konusu taşınmaz şerh konulmasa da aile konutudur. Eş söyleyişle şerh konulduğu için aile konutu olmamakta, aksine aile konutu olduğu için şerh konulabilmektedir. Bu nedenle aile konutu şerhi konulduğunda, konulan şerh “kurucu” değil “açıklayıcı” şerh özelliğini taşımaktadır. Anılan madde hükmü ile getirilen sınırlandırma, “emredici” niteliktedir. Dolayısıyla bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak “belirli olan” bir işlem için verilebilir. Türk Medeni Kanununun 193. maddesi hükmü ile eşlerin birbirleri ve üçüncü kişilerle olan hukuki işlemlerinde özgürlük alanı tanınmış olmakla birlikte Türk Medeni Kanununun 194. madde hükmü ile eşlerin aile konutu ile ilgili bazı hukuksal işlemlerini diğer eşin rızasına bağlı olduğu kuralı getirilerek, eşlerin hukuki işlem özgürlüğü, “aile birliğinin korunması” amacıyla sınırlandırılmıştır. Buna göre, eşlerden biri diğer eşin “açık rızası bulunmadıkça” aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu cümleden hareketle, aile konutunun maliki olan eş, aile konutundaki yaşantıyı güçlüğe sokacak biçimde, aile konutunu ipotek edilmesi gibi “tek başına“ bir ayni hakla sınırlayamaz. Bu sınırlandırma “ancak diğer eşin açık rızası alınarak” yapılabilir.
Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi yetkili eşin izni için bir geçerlilik şekli öngörmemiştir. Bu nedenle söz konusu izin bir şekle tabi olmadan, sözlü olarak da verilebilir. Ancak maddenin ifadesinden de anlaşılacağı üzere, iznin “açık” olması gerekir.
Somut olayda, taşınmaz aile konutu niteliğindedir. Davalı eş dava konusu aile konutunun bulunduğu taşınmaz üzerinde diğer davalı banka lehine ipotek tesis etmiş, bu işlem sırasında davacı eşin açık rızası alınmamıştır. Hukuk Genel Kurulunun 15.04.2015 tarih ve 2013/2-2056 esas, 2015/1201 karar sayılı kararında açıkça ifade edildiği ve Dairemizce de aynen benimsendiği üzere eşin açık rızası alınmadan yapılan işlemin geçerli olduğunu kabul etmek imkansızdır. Eş söyleyişle eşin “açık rızası alınmadan” yapılan işlemin “geçersiz olduğunu” kabul etmek zorunludur.”
Aile konutu şerhi konması için ne gerekir?
Öncelikle arafların her ikisinin de adresinin bu konutta görünmesi gerekir. Bu işlem için evlilik cüzdanı GEREKMEZ. E devletten alınacak nüfus kayıtları, ikametgahlar ile tapuya başvurulur. Aile konutu şerhi koydurtmak harca tabi değildir ve tapuda ücret alınmaz.
Aile konutunun üzerine konulan ipoteğin hükmü nedir?
Yargıtay Hukuk Genel kurulu 2019/318 E ve 2019/1238 K numaralı kararına göre “taşınmazın satın alındığı tarihten itibaren aile konutu olarak kullanıldığı, ekspertiz incelemesinin yapıldığı, ekspertiz incelemesinde taşınmazın iç mekanının gezildiği ve raporda konut olarak kullanıldığının da belirtildiği, aile konutu olarak kullanıldığı tespit edilmesine rağmen davacının açık rızası alınmadan şirketin kullanmış olduğu krediye teminat olmak üzere davalı banka lehine ipotek tesis edildiği, davalı banka tarafından dava dışı şirket ve davalı banka aleyhine ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi başlatıldığı ve bu takip dosyasında dava konusu taşınmaza ilişkin alınan kıymet takdir raporunun tebliği için davalı eşe çıkarılan tebligatın tebliği ile davacının ipotek işleminden haberdar olduğu anlaşılmaktadır. Davacı tarafından eldeki davadan önce ipoteğin kaldırılması davası açılmasına rağmen davalı banka lehine tesis edilen ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla başlatılan icra takibi sonucunda dava konusu taşınmaz alacağına mahsuben davalı bankaya 07.04.2015 tarihinde ihale edilmiş ve 25.05.2015 tarihinde de tapuya tescil edilmiştir. Davalı banka tarafından çekişmeli taşınmazın aile konutu olduğu yapılan ekspertiz incelemesi ile öğrenilmiş olduğu hâlde davacının açık rızası alınmamış, TMK’nın 194. maddesinde öngörülen açık hükme uyulmayarak banka lehine ipotek tesis edilmiştir. Sonrasında yapılan icra takibi sonucu taşınmazın mülkiyeti alacağa mahsuben cebri ihaleyle bankaya geçmiş ise de, davalı bankanın TMK’nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı açıktır. Nitekim illilik prensibi gereğince asıl işlem olan ipotek baştan itibaren geçersiz olduğu için buna bağlı olarak banka adına cebri ihale sonucu yapılan tescil de yolsuz tescil niteliğinde olduğundan ihalenin feshi davasının açılıp açılmamasının da bir önemi bulunmamaktadır. Bu itibarla, aile konutu niteliğinde olduğu hususunda duraksama bulunmayan taşınmaz için davacının açık rızası alınmadan, tesis edilen ipotek işleminin bağlayıcılığı bulunmadığından cebri icra sonucu davalı banka adına ihale edilen taşınmazın tapu kaydının iptali ile davalı eş adına tesciline karar verilmesi gerekmektedir.”
Aile konutu şehri olmayan ev mal kaçırma amacıyla satılırsa ne olur?
Boşanma aşamasındaki taraflar, birbirlerinden mal kaçırmak adına bir yakınlarına devir yaparsa birkaç seçenek vardır
1-Bu ev için tapu iptali ve tescil açılarak muvazaa ıspatlanıp ev, evi satan eşin üstüne geçirilir ve böylece mal rejimi tasfiyesine konu edilir.
2- Seçeneğe göre de hiç tapu iptali tescil davası açılmadan, mal kaçırma amacıyla devrin yapıldığı ıspatlanıp mal rejimi tasfiyesi davasına, tapuyu devralan kişi taraf yapılır.
3- Seçenek muvazaa yoksa, eş, boşanma ihtimali ortaya çıkınca evi yedi kat yabancı birine parayla satmışsa, evin değeri hesaplanır ve mal rejimi tasfiyesi davasında bu para üstünden eşler birbirlerine alacaklı ve borçlu olur.
Ev mal kaçırma amacı olmadan dahi satılmışsa ne olur?
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi 2016/20910 E ve 2016/14532 K sayılı kararına göre “
Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Eşlerin fiil ehliyetine getirilen sınırlama aile konutuna şerhin konulması ya da konulmaması koşuluna bağlanmadığı gibi işlem tarafı olan üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmamasının da herhangi bir önemi bulunmamaktadır. Bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak “belirli olan” bir işlem için verilebilir.
Eş söyleyişle eşin “açık rızası alınmadan” yapılan işlemin “geçersiz olduğunu” kabul etmek zorunludur. Hal böyle olunca, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekir.”
Yani evin aile konutu olduğu ve rızanın olmadığı ıspatlandığı takdirde tapu iptali ve tescil davası acılıp evin satıcı eşin üstüne geri geçirilmesi sağlanabilir. Bu durumda alıcı, evin parasını dava yoluyla geri alabilir. Evi elinden kaçıran alıcıya ödediği para otomatikman geri verilmez.
Dava taşınmazın bulunduğu yerdeki Aile Mahkemesinde açılır.
Sonuç olarak:
Eşiniz sizden mali durumu ile ilgili bilgileri saklıyorsa, boşanma davası açılma ihtimali varsa, içki kumar gibi alışkanlıkları varsa, kendinizi güvenceye almak adına aile konutu şerhi koydurtun.
Evlilik devam edecekse, mallar aile konutu ile sınırlı değilse mallar çoksa, eşin vesayet altına aldırılması mümkün değilse şu şekilde bir yol izlenerek aile varlığı güvence altına alınabilir