Kiracı & Ev Sahibi Uyuşmazlıklarında Hukuki Çözüm

Kira hukuku, mal sahibinin mülkiyet hakkı ile kiracının kullanım hakkını dengeleyen özel bir hukuk dalıdır. Türkiye’de kira ilişkileri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Kira Sözleşmeleri başlıklı hükümleri çerçevesinde düzenlenir ve hem konut hem ticari kiralamalarda tarafların haklarını korur.

Samsun ve çevresinde yaşanan ekonomik dalgalanmalar, kira bedellerindeki artış talepleri ve tahliye ihtilafları, kiracı ile ev sahibi arasında hukuki uyuşmazlıkların artmasına neden olmaktadır. Bu süreçler, belirli usul kurallarına ve yasal süreye tabidir; doğru yönetilmediğinde taraflar ciddi hak kayıplarıyla karşılaşabilir.

Biz, Samsun kira hukuku avukatları olarak kiracıdan ev sahibine kadar her kesimin hukuki sürecini titizlikle yönetiyor; çözüm odaklı, birebir ve güncel yasalara uygun hizmet sunuyoruz.

Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesi, çoğu zaman taraflar arasında “nasıl olsa sorun çıkmaz” düşüncesiyle imzalanan bir belge olarak görülse de, uygulamada yaşanan uyuşmazlıkların büyük bölümü başlangıçta yapılan hatalı veya eksik sözleşmelerden kaynaklanmaktadır. Özellikle Samsun’da konut ve işyeri kiralarında artan tahliye, kira artışı ve ödeme uyuşmazlıkları, kira sözleşmesinin hukuki ciddiyetinin göz ardı edilmesinin doğrudan sonucudur.

Uygulamada sıkça karşılaşılan; internetten indirilen hazır sözleşmeler, tarafların kendi aralarında düzenlediği standart metinler ya da hiç sözleşme yapılmadan taşınmazın teslim edilmesi gibi durumlar, ilerleyen süreçte hem ev sahibi hem de kiracı açısından telafisi güç hak kayıplarına yol açabilmektedir. Bu nedenle kira sözleşmesinin, somut duruma uygun şekilde bir Samsun kira avukatı tarafından hazırlanması veya en azından hukuki denetimden geçirilmesi, olası uyuşmazlıkları daha doğmadan engelleyen en önemli adımdır.

Ev sahipleri açısından, kira bedelinin düzenli tahsili, kira artışının yasal sınırlar içinde yapılabilmesi, tahliye şartlarının geçerli ve uygulanabilir olması; kiracılar açısından ise keyfi tahliye taleplerine karşı korunma, haksız kira artışlarının önüne geçilmesi ve kullanım hakkının güvence altına alınması, ancak doğru kurulmuş bir kira sözleşmesi ile mümkündür.

Yazılı kira sözleşmesi yapılması, taraflar arasındaki ilişkinin açık ve ispatlanabilir olmasını sağlar. Kira bedeli, ödeme şekli, sözleşme süresi, fesih nedenleri ve tahliye koşullarının açıkça belirlenmemesi, ilerleyen aşamada dava ve icra süreçlerini kaçınılmaz hale getirir. Her ne kadar sözlü kira sözleşmeleri hukuken geçerli kabul edilse de, ispat güçlüğü ve uygulamada yarattığı belirsizlikler nedeniyle ciddi riskler barındırmaktadır.

Sonuç olarak, kira ilişkisi kurulurken “sonradan bakarız” anlayışıyla hareket edilmesi, tarafları çoğu zaman daha ağır hukuki süreçlerle karşı karşıya bırakmaktadır. Bu nedenle kira sözleşmesinin, hem ev sahibi hem de kiracının menfaatlerini gözeten, güncel mevzuata ve yargı uygulamalarına uygun şekilde bir kira hukuku avukatı eşliğinde hazırlanması, en başta alınabilecek en güçlü hukuki önlemdir.

Kiracı ile Ev Sahibi Hakları ve Yükümlülükleri

Kiracının Temel Hakları

Kiracı, kira sözleşmesi süresince kiralananı barınma ya da işyeri olarak amacına uygun ve huzurlu şekilde kullanma hakkına sahiptir. Ev sahibinin, bu kullanım hakkını keyfi uygulamalarla kısıtlaması ya da kiracıyı baskı altına alması hukuken kabul edilemez.

Kiracı, sözleşmede kararlaştırılan kira bedelini süresi içinde ve kararlaştırılan şekilde ödemekle yükümlüdür. Ancak bu yükümlülük, ev sahibine sınırsız bir tasarruf yetkisi vermez. Kira bedeli dışında talep edilen bedeller, hukuka aykırı artışlar veya sonradan ileri sürülen şartlar kiracı açısından bağlayıcı değildir.

Ayrıca kiralananın, teslim edildiği tarihte ve sözleşme süresince kullanıma elverişli durumda olması, gizli ya da açık ayıplardan arındırılmış bulunması kiracının en temel haklarındandır. Isınma, su, elektrik gibi temel unsurlarda yaşanan sorunların giderilmemesi hâlinde kiracının hukuki yollara başvurma hakkı doğar.

Ev Sahibinin Temel Hakları

Ev sahibi, kira ilişkisinin “güçlü tarafı” olduğu düşüncesiyle hareket edebileceği bir alan içinde değildir. Samsun’da uygulamada sıkça karşılaşılan sorunların başında; sözleşme yok sayılarak yapılan talepler, hukuki dayanağı olmayan kira artışları ve usule aykırı tahliye girişimleri gelmektedir. Bu tür yaklaşımlar, çoğu zaman ev sahibini haklıyken haksız duruma düşürmektedir.

Ev sahibinin en temel hakkı, kira bedelinin sözleşmede belirlenen şekilde ve zamanında tahsil edilmesidir. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde ev sahibinin hukuki yollara başvurma hakkı vardır; ancak bu süreç, “sözle baskı kurma”, elektrik–su kesme ya da anahtar değiştirme gibi hukuka aykırı yöntemlerle yürütülemez. Aksi hâlde ev sahibi, ciddi hukuki ve cezai yaptırımlarla karşı karşıya kalabilir.

Ev sahibi, taşınmazını sözleşmede belirtilen amaç dışında kullanan, kira bedelini sürekli geciktiren ya da sözleşme şartlarına açıkça aykırı davranan kiracıya karşı yasal tahliye yollarını kullanabilir. Ancak tahliye süreci; belirli şartlara, süreye ve usule bağlıdır. Samsun’da açılan pek çok tahliye davasının, şekil şartlarına uyulmadığı için reddedildiği unutulmamalıdır.

Bununla birlikte ev sahibi, kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli durumda bulundurmakla da yükümlüdür. “Kiracı oturuyor, sorumluluk onda” anlayışı hukuken geçerli değildir. Temel kullanım unsurlarındaki ayıpların giderilmemesi, ev sahibi açısından hak kaybına yol açabileceği gibi, kiracıya dava ve bedel indirimi hakkı da tanıyabilir.

Sonuç olarak ev sahipleri açısından en sık yapılan hata, haklı taleplerin yanlış yöntemlerle ileri sürülmesidir. Kira ilişkisinin başından itibaren, özellikle Samsun gibi kira uyuşmazlıklarının yoğun olduğu bölgelerde, sürecin bir kira hukuku avukatı eşliğinde yürütülmesi; hem hakların korunmasını hem de gereksiz dava ve zaman kaybının önüne geçilmesini sağlar.

Kira Artışı ve Uyuşmazlıklar

Kira artışı, kiracı ile ev sahibi arasında en sık uyuşmazlık yaşanan konuların başında gelmektedir. Özellikle son yıllarda artan piyasa koşulları nedeniyle, birçok ev sahibi kira bedelini tek taraflı olarak yükseltebileceğini düşünmekte; kiracılar ise hangi artışın yasal, hangisinin hukuka aykırı olduğunu ayırt etmekte zorlanmaktadır. Oysa kira artışı, tarafların keyfine göre değil, sözleşme hükümleri ve kanunun öngördüğü sınırlar çerçevesinde yapılabilir.

Sözleşmede kira artışına ilişkin açık bir düzenleme bulunuyorsa, artış bu hükme göre uygulanır. Ancak sözleşmede böyle bir madde yoksa ya da belirlenen oran yasal sınırları aşıyorsa, ev sahibinin tek taraflı artış dayatması hukuken geçerli değildir. Bu durum, uygulamada sıkça görüldüğü üzere, taraflar arasında ciddi gerilimlere ve sonrasında dava süreçlerine yol açmaktadır.

Kira artışına ilişkin uyuşmazlıklarda; uygulanmak istenen artış oranının yasal sınırlar içinde kalıp kalmadığı, sözleşmede TÜFE gibi endekslere atıf yapılıp yapılmadığı ve kira bedelinin piyasa koşullarıyla uyumlu olup olmadığı belirleyici rol oynar. Bu unsurlar dikkate alınmadan yapılan her artış talebi, ilerleyen aşamada ev sahibi açısından hukuki risk, kiracı açısından ise belirsizlik yaratır.

Taraflar arasında uzlaşma sağlanamadığı durumlarda, kira bedelinin tespiti veya kira artışının belirlenmesi için yasal yollara başvurulması kaçınılmaz hâle gelir. Bu sürecin baştan doğru yönetilmemesi, özellikle Samsun’da uygulamada sıkça görüldüğü üzere, davaların gereksiz yere uzamasına ve tarafların hak kaybı yaşamasına neden olabilmektedir.

Hukuki Süreçler

Kiracının sözleşme şartlarına uymaması, kira bedelini düzenli ödememesi, taşınmazı kullanım amacına aykırı şekilde kullanması ya da kanunda öngörülen tahliye sebeplerinin oluşması hâlinde, ev sahibinin hukuki yollara başvurma hakkı doğar. Ancak uygulamada en sık yapılan hata, bu süreçlerin “nasıl olsa haklıyım” düşüncesiyle usule aykırı şekilde yürütülmesidir. Oysa kira hukukunda haklı olmak tek başına yeterli değildir; sürecin doğru ve zamanında işletilmesi gerekir.

Tahliye davaları, ev sahibinin gerçek ihtiyacı, sözleşmeye aykırılık, iki haklı ihtar, tahliye taahhütnamesi veya kira süresinin sona ermesi gibi belirli şartların varlığı hâlinde açılabilir. Bu şartlardan birinin dahi eksik veya yanlış ileri sürülmesi, davanın reddine ve ev sahibinin ciddi zaman kaybı yaşamasına neden olabilir. Aynı şekilde kira bedelinin ödenmemesi durumunda başlatılan icra takipleri de, şekil şartlarına uyulmadığında sonuçsuz kalabilmektedir.

Öte yandan kira bedelinin piyasa koşullarına uyarlanması amacıyla açılan kira tespit davaları, teknik ve hesaplama yönü ağır basan davalardır. Bu davalarda hatalı talepte bulunulması ya da yanlış dönem için başvuru yapılması, telafisi zor hak kayıplarına yol açabilmektedir.

Kiracılar açısından da süreç en az ev sahipleri kadar hassastır. Aleyhe açılan tahliye davalarına süresi içinde ve etkili şekilde cevap verilmemesi, hukuken geçersiz ihtarnamelere karşı sessiz kalınması ya da icra takiplerinin doğru şekilde takip edilmemesi, kiracının barınma veya işyeri hakkını riske sokabilir. Uygulamada, yalnızca süresinde yapılan doğru bir itirazın dahi davanın seyrini tamamen değiştirdiği pek çok örnek bulunmaktadır.

Bu kapsamda kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıklarda; tahliye süreçlerinin yürütülmesi, ihtarnamelere hukuki cevap verilmesi, kira bedelinin ödenmemesi hâlinde icra takibi başlatılması, kira sözleşmesinin feshi veya yeniden yapılandırılması, zorunlu arabuluculuk başvurularının yapılması ve dava sürecinin etkin şekilde yönetilmesi büyük önem taşır.

Kira hukuku, yalnızca kanun maddeleriyle değil, sürekli değişen mevzuat ve Yargıtay kararlarıyla şekillenen bir alandır. Bu nedenle kira davalarının ve icra süreçlerinin uzman bir kira hukuku avukatı tarafından yürütülmesi, hem ev sahibi hem de kiracı açısından hak kayıplarının önlenmesinde belirleyici rol oynamaktadır.

Samsun’da Neden Bir Kira Hukuku Avukatıyla Çalışmalısınız?

Samsun’da kira uyuşmazlıkları, özellikle son yıllarda konut ve işyeri kiralarında yaşanan artışlarla birlikte ciddi şekilde artmıştır. Uygulamada sıkça karşılaşılan; eksik düzenlenmiş kira sözleşmeleri, hukuka aykırı kira artışları ve usule uygun yürütülmeyen tahliye süreçleri, tarafların haklıyken dahi mağdur olmasına neden olabilmektedir. Samsun’daki mahkeme pratiği, kira hukukunda usul kurallarına sıkı sıkıya bağlı bir yaklaşım sergilemektedir.

Kira ilişkilerinde yapılan en büyük hata, sürecin “sonradan hallederiz” düşüncesiyle başlatılmasıdır. Oysa Samsun’da açılan birçok tahliye ve kira davası; yanlış süre hesabı, eksik ihtar, geç başvuru ya da hatalı talep nedeniyle reddedilmektedir. Bu durum, hem ev sahibi hem de kiracı açısından telafisi zor zaman ve hak kayıplarına yol açmaktadır.

Samsun’da kira hukuku alanında çalışan bir avukat ile sürecin yürütülmesi; kira sözleşmesinin hukuki açıdan doğru kurulmasını, tahliye ve icra süreçlerinin baştan sona mevzuata uygun şekilde yönetilmesini ve kira artışı ya da kira tespit taleplerinin yasal zeminde savunulmasını sağlar. Aynı zamanda zorunlu arabuluculuk aşamasının etkin şekilde yürütülmesi, pek çok uyuşmazlığın dava aşamasına gelmeden çözümlenmesine imkân tanır.

Kira hukuku, yalnızca kanun maddeleriyle değil; Yargıtay kararları ve yerel mahkeme uygulamalarıyla şekillenen dinamik bir alandır. Samsun’daki uygulamaya hâkim olmayan şekilde yürütülen süreçler, çoğu zaman tarafları daha uzun ve yıpratıcı davalarla karşı karşıya bırakmaktadır. Bu nedenle kira uyuşmazlıklarında, sürecin başından itibaren Samsun kira hukuku avukatı desteğiyle hareket edilmesi, hakların korunması açısından en doğru yaklaşımdır.

Samsun İlkadım ve Atakum’da olduğu gibi Samsun’un diğer ilçeleri olan Bafra, Çarşamba, Terme, Vezirköprü, Havza, Ladik, Kavak gibi bölgelerde de adliyelerde şahsen bulunarak duruşmalara katılmaktayız. Ordu, Sinop ve Amasya illerindeki adliyelerde ve Merzifon’da aktif olarak avukatlık hizmeti sunuyor, Türkiye’nin diğer tüm bölgelerinde ise e-Duruşma sistemiyle hukuki temsil sağlıyoruz.

SSS

Kira sözleşmem yazılı değilse dava açabilir miyim?
Evet — ödemenin banka kayıtları ve deliller ile ilişki ispatlanabilirse dava açılabilir, ancak yazılı sözleşme hukuken daha güçlü delildir.

Tahliye davası ne zaman açılır?
Kiracı sözleşmeye uymadığında, kira bedeli ödenmediğinde veya yasal tahliye sebepleri oluştuğunda dava süreci başlatılabilir.

Kira artış oranı nasıl belirlenir?
Sözleşmede aksi belirtilmemişse mevzuata göre belirlenir; uzlaşma sağlanamazsa mahkeme yolu tercih edilebilir.