Samsun’da kira hukuku kapsamında kiralananın tahliyesi, çoğu zaman taraflar arasında ciddi uyuşmazlıklara yol açan, teknik ve dikkat gerektiren bir süreçtir. Gerek konut gerekse işyeri kiralarında tahliye; yalnızca ev sahibinin talebiyle değil, Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça düzenlenen şartların gerçekleşmesi halinde mümkündür. Bu şartlar dikkate alınmadan atılan adımlar, davanın reddine, sürecin uzamasına ve telafisi güç hak kayıplarına neden olabilir.

Tahliye süreci yalnızca mal sahiplerini değil, kiracıları da doğrudan ilgilendiren bir hukuki alandır. Kiracının, keyfi veya hukuka aykırı şekilde tahliye edilmemesi temel bir haktır. Kira bedelinin düzenli ödenmesi, sözleşme şartlarına uyulması ve kanunda öngörülen sürelere riayet edilmesi halinde kiracının konutta oturmaya devam etme hakkı korunur. Bu nedenle Samsun’da tahliye davalarında hem kiracının hem de ev sahibinin haklarının doğru şekilde değerlendirilmesi gerekir.

Ev sahipleri açısından ise tahliye süreci, belirli usul kurallarına sıkı sıkıya bağlıdır. Kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar, yeni malikin ihtiyacı ya da 10 yıllık uzama süresinin dolması gibi sebeplerin her biri, farklı dava türleri ve farklı süreler gerektirir. Yanlış gerekçeyle açılan veya süresi kaçırılan tahliye davaları, ev sahibinin ciddi zaman ve maddi kayıp yaşamasına yol açabilir.

Bu noktada Samsun kira tahliyesi avukatı ile sürecin başından itibaren hareket edilmesi, tahliyenin hukuka uygun şekilde planlanmasını sağlar. Tahliye ihtarnamesinin doğru zamanda gönderilmesi, arabuluculuk sürecinin usulüne uygun yürütülmesi, icra takibi veya tahliye davasının doğru hukuki zemine oturtulması; sürecin başarıyla sonuçlanmasında belirleyici unsurlardır.

Avukat desteği yalnızca dava açmakla sınırlı değildir. Samsun’da kira tahliyesi sürecinde deneyimli bir avukat; tarafların mevcut kira sözleşmesini, ödeme durumunu, ihtar geçmişini ve somut olayı detaylı şekilde değerlendirerek en doğru hukuki yolu belirler. Bu sayede hem kiracının hukuka aykırı uygulamalara karşı korunması hem de ev sahibinin mülkiyet hakkını etkin biçimde kullanması mümkün hale gelir.

Özetle, Samsun’da kira tahliyesi süreci; bilgi, tecrübe ve dikkat gerektiren bir alandır. Hak kaybı yaşamamak, süreci gereksiz yere uzatmamak ve hukuka uygun şekilde sonuçlandırmak için Samsun kira tahliyesi avukatı Avukat Ayşe Deniz Oral tarafından sağlanan profesyonel hukuki destek, hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından önemli bir avantaj sağlar.

*1 yıllık kira sözleşmesi gerçekte 1 yıllığına mı yapılmıştır?

Hayır. Bu bir yıllık sözleşme esasında 12 yıllık yapılmıştır.
Eğer kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten sonra yapılan geçerli bir tahliye taahhüdü ile tahliye süresi belirlnemişse sözleşme belirli süreli hale gelir.
Borçlar kanunu 347. maddesine göre Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi
sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her
uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep
göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Sadece kiracı yönünden belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.

Bu nedenle tahliye davaları titizlikle takip edilmesi gereken, teknik davalardır.

Kiracı Tahliye Sebepleri Nelerdir?

Kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu çerçevesinde belirli koşullara dayanılarak mümkündür. Aşağıda yer alan durumlar, ev sahibi tarafından tahliye talebiyle dava açılmasına olanak sağlar:

Kira Bedelinin Ödenmemesi

• Kiracı, kira bedelini zamanında ödemezse mal sahibi ihtarname göndererek ödeme talep edebilir.
  
• Aynı kira yılı içinde kiracı, iki haklı ihtarla uyarılırsa, tahliye davası açma hakkı doğar.
  
• Kira borcu nedeniyle açılan tahliye talepli icra takiplerine 30 gün ödeme yapılmaması da tahliye nedeni oluşturur.
  
• Kiracı ödemeyi er ya da geç yapıyor ancak gününde ödemiyorsa noterden çekilecek 2 haklı ihtara dayalı dava açılması daha münasip olacaktır çünkü icra takibi açıldığında 30 günü doldurmadan ödeme yapacağı bellidir.

Konutun Mal Sahibi veya Yakınları İçin Gerekli Olması

• Ev sahibi, konutunu kendisi, eşi, çocukları, anne-babası için gerekli hale gelmişse tahliye talebinde bulunabilir.
  
• Bu ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.
  Mahkemeler ihtiyacın samimi olup olmadığı konusunda inceleme yapar.
  
• Ya sözleşme bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açılır ya da kira döenim içinde ihtar çekilebilir. İhtar çekilmesinin avantajı dava açma hakkınızı sözleşme bitiş tarihinden uzama dönemi sonuna kadar uzatmaktır.

Yeniden İnşa veya Kapsamlı Tadilat Nedeniyle Tahliye Mecburiyeti Bulunması

• Taşınmazın yeniden inşa edilmesi, güçlendirilmesi veya esaslı tadilata ihtiyaç duyması durumunda tahliye istenebilir.
  
• Tadilatın kapsamlı olması gerekir.
  
• Bu durumda yapı çalışmaları esnasında taşınmazda oturulması mümkün değilse tahliye kararı verilebilir.

Yeni Malikin Konutu Kullanma Gereksinimi

• Kiralanan taşınmaz satın alındığında, yeni malik evi kendisi veya yakınları için kullanacaksa tahliye talebinde bulunabilir.
  
• Bu hakkın kullanılabilmesi için satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar çekilmeli, kiracıya satın alma tarihinden itibaren 6 ay tahliye süresi verilmeli, bu sürenin sonunda kiracı çıkmazsa dava açılmalıdır.
  
• Yeni malik ihtar göndermese de sözleşme bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde direkt olarak davasını açabilir
  
• Açılacak davada yeni malik konut veya işyeri olarak bu taşınmazı kullanması gerektiğini ispatlamalıdır
  
• Yeni malikin bu ilde konut veya işyeri için bu taşınmazı kullanması gerektiğini ispatlaması gerektiğinden aynı ilde evi veya kullandığı işyeri varsa, salt yatırım için kiracılı taşınmazı alıp tahliye istediğinde davası reddedilebilir.

10 Yılı Aşan Kiracılık Süresi

• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, 10 yıl dolduktan sonra, mal sahibi her yılın bitiminden en az 3 ay önce bildirim yaparak sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahiptir. Bunun için önce sözleşme başlamış, ilk yılı doldurduktan sonra yenilenerek belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmüş, ilk yıl haricinde 10 yıl dolmuş ve bu sekişlde 12. yılın bitiminden en az 3 ay önce ihtar çekilmiş olmalıdır. Yani esasında 10 yıl diye bilinen süre gerçekte minimum 12 yıldır. Yargıtay kararları ile de bu sabittir.
  
• Bu durumda herhangi bir sebep göstermeksizin tahliye talep edilebilir.
  

Kira Sözleşmesinin Çekilmez Hale Gelmesi Nedeniyle Tahliye Talep Edilebilir

Kira sözleşmesinin çekilmez hâle gelmesi, taraflar arasında kiracı ile kiraya veren arasında ciddi ceza soruşturması/davası gibi olayların yaşanması halinde de söz konusu olabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesine göre, taraflardan biri için kira ilişkisinin devamı beklenemeyecek derecede tahammül edilemez hâle geldiğinde, sözleşme yasal fesih bildirim süresine uyularak haklı nedenle feshedilebilir. Ceza davaları, hakaret, tehdit, darp vb. gibi hukuk dışı davranışlar sözleşme ilişkisinde güven ve saygı bağını zedeleyerek, bu ilişkiyi sürdürülemez hale getirebilir ve tahliye kararına gerekçe oluşturabilir.

Tahliye İçin Usulüne Uygun İhtar Göndermesi Gerekmektedir

Kiralananın tahliyesi sürecinde en önemli adımlardan biri, usulüne uygun şekilde ihtarname göndermektir. Burada önemli olan kanuni süreler dolmadan kiracıya tebliğ edilmesidir.

İhtarın Gönderilme Nedenleri Şu Şekilde Sıralanabilir:

• Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi
• Mal sahibinin taşınmaz ihtiyacının bulunması
• Taşınmazda kapsamlı onarım, yeniden inşa veya değişiklik yapılması gerekmesi
• Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesine rağmen tahliyenin gerçekleşmemesi
• 10 yıllık kiracılıktan ötürü tahliye talebi

İhtarın Şekil ve İçerik Şartları:

• Noter aracılığıyla veya içeriği ve tebliğ edilmesi ispatlanabilir nitelikte yazılı bildirimle gönderilmelidir. Tebliğin gerçekleşme tarihi veya gerçekleşip gerçekleşmediği anlaşılamayacağından whasapp mesajı, sms, mail gibi vasıtalarla yazılı bildirimde bulunmanızı tavsiye etmiyorum.
  
• İhtarda; tahliye gerekçesi, istenen süre, yasal dayanak açıkça belirtilmelidir. Tahliye süresi kanunda belirtilmişse kanuna aykırı süre belirlemeniz halinde hak kaybına uğrayabilirsiniz.
  
• İçeriği eksik, belirsiz veya hatalı olan ihtarlar geçersiz sayılabilir ve davayı olumsuz etkileyebilir. Bu nednele uzman kira hukuku avukatı vasitasıyla ihtar çekmeniz gerekmektedir.

İhtar Neden Önemlidir?

Noterden çekilen avukatlı ihtar, kiracınıza her türlü davaya hazır olduğunuzu göstermekte ve caydırıcılık arz etmektedir.

Zorunlu Ön Şart Niteliğindeki Arabuluculuk Süreci

Kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurma zorunluluğu getirilmiştir. Bu düzenleme, kiralananın tahliyesi davaları için de geçerlidir.

Arabuluculuk süreci, tarafların mahkemeye gitmeden önce tarafların uzlaşma arayışına girmesini sağlar.
Bu süreçte;

• Yargılama masrafları ile yüzleşmeden,
• Tarafların gizlilik içinde iletişim kurması sağlanarak,
• Sorunların daha hızlı, dostane ve ekonomik şekilde çözülmesi hedeflenmektedir.

Tahliye konusunda anlaşma sağlanması hâlinde, arabuluculuk tutanağı icra edilebilir nitelikte olur ve mahkeme kararı gibi sonuç doğurur. Bu sayede aylarca sürebilecek dava ve icra süreçlerine gerek kalmadan tahliye işlemi hukuken tamamlanabilir.

Ancak arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, taraflar bu durumu belgeleyen son tutanakla birlikte dava açma hakkını kullanabilir.

Tahliye Talepli İcra Takibi İle Tahliye

Kira ödenmezse tahliye talepli icra takibi açılır ve 1 ay içinde ödeme yapılmazsa bu vasıtayla da tahliye davası açılabilir. Kira ödememe nedeniyle icra takibi açmadan önce arabuluculuğa başvurma mecburiyeti yoktur. Ancak icra mahkemesinde tahliye davası açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmalıdır.

Tahliye Davası Süreci

Kiracının tahliye edilmesi konusunda icra takibi sonuçsuz kalırsa veya doğrudan dava yolu tercih edilirse, Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemelerinde tahliye davası açılması gerekir. Tahliye davası süreci, dikkatle yürütülmesi gereken, delil ve usul yönünden güçlü hazırlık gerektiren bir aşamadır.

Dava Dilekçesi ve Delillerin Sunulması

Dava, yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Davacı , kira sözleşmesi, ödeme belgeleri, ihtarname gibi delillerle birlikte dava dilekçesini sunar.

Yargılama Süreci

Mahkeme, dosyanın niteliğine göre şu adımları izler:

• Yargılama basit usulle yapılır. Taraflar 1’er dilekçe verir. İlk tensip zaptı ile birlikte duruşma günü verilir. Dilekçelerde tüm delillerin listelenmesi hayati önem taşır.
  
• İlk celse dilekçelerde tanık deliline dayanıldıysa tanık sunmak için süre verilir.
  
• Önce davacı sonra davalı tanıkları dinlenir ve gerekiyorsa keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırır
  

Karar verilir, karar kira bedeline göre istinaf yolu açık veya kesin olarak verilir

• Mahkeme delilleri değerlendirerek tahliyeye karar verebilir veya davayı reddedebilir.
• Taraflar, karar istinaf sınırı üstünde kalıyorsa üst mahkemeye başvurabilir.

Tahliye Kararının Uygulanması

Tahliye kararı icrası kesinleşmeye bağlı olmayan kararlardandır. Taraflar üst mahkemeye başvursa dahi tahliye dosyası açılabilir. Tahliyeyi durdurmak için borçlunun 3 aylık kira bedelini depo edip süresi içindetehir-i icra kararı aldırıp icrayı durdurması gerekir.

Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye

Kiraya verenin, kira süresi içinde kiracısından tahliye taahhüdü alması ve bu taahhütnameye dayanarak kiralananı tahliye ettirmek istemesi, uygulamada en hızlı sonuç alınan yöntemlerden biridir. Ancak bu yöntemin geçerli olabilmesi için bazı çok önemli şekil ve süre şartlarının doğru yerine getirilmiş olması gerekir.

Geçerli Bir Tahliye Taahhüdü Nasıl Olmalı?

Bir tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için şu unsurlar bulunmalıdır:

• Kiracının Islak imzası İle İmzalanmış Olmalıdır. (mürekkep yaşı bilirkişi incelemesiyle tespit edilemez)
  
• Taahhütname, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten sonra alınmalıdır. Aynı gün alınırsa geçersizdir.
  
• “Bir yıl sonra boşaltacağım”, “yaz tatilinde boşaltacağım”, “tayinim çıkınca boşaltacağım”, “evlenince boşaltacağım” gibi belirsiz ifadeler değil, açıkça “01.09.2027 tarihinde tahliye edeceğim” gibi kesin ve net bir tarih belirtilmelidir.
  
• İmza geçerliliğinin ispatı için tahliye taahhüdünün noterde yapılması tercih edilirse de tahliye taahhüdünün noterde yapılması zorunlu değildir.
  
• Boşa atılan tahliye taahhütleri de geçerlidir. Net tahliye tarihi ile doldurulup icraya verilirse muteber bir evrak olarak işlem görür.
  
• Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde tahliye girişiminde bulunulması gerekir aksi halde taahhüde dayanarak tahliye hakkı düşer
  
• Evi kiralayanlar karıkoca ise kiracının eşinin de tahliye taahhüdüne imzasının alınması gerekir

Taahhüde Dayalı Tahliye Süreci Nasıl İşler?

1. Taahhütnamede yazılı tahliye tarihi geldiğinde kiracı taşınmazı boşaltmadıysa, ev sahibi 30 gün içinde icra takibiyle veya tahliye davasıyla harekete geçebilir. İcra takibi başlatmak için ihtar çekmeye veya arabuluculuk sürecine gerek yoktur.
   
2. Kiracı, tahliye taahhüdüne dayalı icra takibine itiraz edebilir : taahhüdün baskı altında alındığını iddia ederek, kiralananın aile konutu niteliğinde olduğundan bahisle, taahhüdün kira sözleşmesi ile aynı gün veya daha önce imzalatıldığı iddiası ile ve imzasının geçerli olmadığını, tahhütte eşinin imzası veya onayı olmadığını iddia ederek itiraz edebilir.
   
3. Kiracının itirazı üzerine açılacak dava için arabuluculuk başvurusu yapılır. Arabuluculukta anlaşılmadığı takdirde dava açılır ve tarafların delilleri değerlendirili.
   
4. Parasal sınırlara göre karar istinaf ve temyiz yoluna açık olup olmadığı belirlenir. Dava tarihindeki yasal parasal sınırlar baz alınır

Kiralananın tahliyesine ilişkin süreçlerde hem kiracının hem de mülk sahibinin korunmaya değer hakları bulunmaktadır. Her iki tarafın da hukuki sürece bilinçli şekilde dahil olması, telafisi zor hak kayıplarını önler.

Kiracı Nasıl Haklarını Koruyabilir?

Ev sahibinin mülkiyet hakkı varsa kiracının da barınma hakkı vardır.

• Kiracı, kendisine ulaşan ihtarnameye, yasal süresi içinde ve hukuken doğru şekilde ve avukatlı şekilde yanıt verirse bu, kiraya veren bakımından caydırıcı olabilir.
  
• Arabuluculuk görüşmelerinde kiracının taleplerinin doğru şekilde ifade edilmesi, anlaşma için taraflara kapı aralayabilir.
  
• Dava sürecinde uzman kira avukatı ile etkili savunmalar yaparak aleyhindeki davanın reddini sağlayabilir

Kiralananın Tahliyesi Sürecinde En Sık Yapılan Hatalar

Mülk sahibi, tahliye sürecini başlatırken ihtar, tahliye taahhütnamesi, ihtiyaç gerekçesi gibi hukuki dayanakları eksiksiz oluşturmalıdır. Gerekçe göstermemek yargı süresinde sıkıntı yaratır.

İhtiyaç, tadilat gibi gerekçelerle yapılan tahliye talepleri, somut bilgi ve belgelerle desteklenmelidir. Mahkeme delilsiz gerekçeleri dikkate almaz.

Kiracı ve ev sahipleri, tahliye sürecinde sıklıkla bazı temel hukuki hatalar yaparak hak kaybına uğramaktadır. Aşağıda en çok karşılaşılan hataları taraflara göre özetledik:

❌ Mülk Sahiplerinin Yaptığı Hatalar

• İhtarı Süresinde ve Usulüne Uygun Göndermemek: İhtar gönderirken son günü beklemeyin çünkü daha bunun tebliğ aşaması da var. İhtarı gönderdiğiniz gün değil tebliğ edildiği gün de dikkate alınır.
  
• İhtiyacın Somut Gerekçelerle Desteklenmemesi: “İhtiyaç nedeniyle tahliye” iddiası samimi olmak zorundadır. İhtiyacım var deyip delil ve gerekçelendirmezseniz davanız reddedilir.
  
• Tahliye Taahhütnamesinin Geçersiz Olması
  
• Süreleri Kaçırmak
  
• Arabuluculuğa Başvurmadan Dava Açmak: Arabuluculuk başvurusunda bulunulmadan doğrudan dava açılması halinde dava usulden reddedilir.

❌ Kiracıların Yaptığı Hatalar

• Gelen ihtarlara yasal süresi içinde yanıt verilmesi oldukça caydırıcıdır. Bu hakkınızı kullanın!
  
• Duyumlarla kiracı çıkartmanın zor olduğu kulağınıza gelmiş olabilir. Davanızı usul kurallarına uygun takip etmezseniz tahliye ile yüzleşebilirsiniz.
  
• Arabuluculuk görüşmelerine hazırlıksız katılmak, müzakereleri etkisiz kılar ve dava sürecini kaçınılmaz hale getirir.
  
• Banka üzerinden yapılan kira ödemeleri ispat açısından güçlüdür; elden yapılan ödemelerde ispat sorunu yaşanabilir. Mülk sahibi kirayı elden almak istese de kirayı elden vermeyin. Mahkemede tevdi merci davası açarak kirayı mahkemenin açtıracağı hesaba yatırın

Samsun’da kira tahliyesi süreci dikkatli planlama, yasal prosedür ve hukuki temsil gerektirir. İhtar, arabuluculuk, icra takibi ve dava aşamalarını titizlikle yönetiyor ve müvekkillerin haklarını maksimum düzeyde savunuyoruz. Zamana yayılan süreçte hızlı ve etkili çözümlerle yanınızdayız.

❓ Sık Sorulan Sorular – İhtar ve Tahliye Süreci

📌 1. İhtarnameyi kiracıya nasıl göndermeliyim?

İhtarname, noter aracılığıyla gönderilirse güçlü bir delil oluşturur. Diğer yazılı yollarda tebliği ispatlamak için ayrıca uğraşmanız gerekir ve muhtemelen tebliği ispatlayamazsınız. Telepost ile de ihtar gönderilebilse de PTT nin telepostu saklama yükümlülüğü olmadığından hak kaybı yaşayabilirisniz.

📌 2. İhtar göndermeden tahliye davası açabilir miyim?

Birçok tahliye sebebi için önceden ihtarname gönderilmiş olması şarttır. Özellikle kira bedelinin ödenmesinde gecikme ya da sözleşme süresinin bitimi durumlarında ihtar şarttır. banka kayıtlarında geç ödemenin zaten görünüyor olması size iki ihtar çekmiş gibi tahliye hakkı vermez.

📌 3. Kiracı ihtara itiraz ederse süreç durur mu?

Hayır. Kiracı ihtara itirazlarını sunmak suretiyle cevap verebilir ancak bu durum mal sahibinin dava açmasına engel değildir. İhtar sürecinde ilerleyen yazışmalar daha çok tarafların ellerindeki enstrümanları ve avukatlarını gösterme süreci gibidir.

⏳ Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

• İlk derece mahkemesi süreci mahkemenin yoğunluğuna ve dinlenecek tanıkların kalabalıklığına göre değişir.
• İstinaf süreci ile birlikte toplam süre 1,5 yıla kadar uzayabilir.

💰 Tahliye Davası Masrafları Nelerdir?

• 2026 yılı itibariyle dava açılışında minimum harç 4000 TL civarındadır. Buna keşif ve bilirkişi ücretleri eklenebilir.
• Avukatlık ücreti, Türkiye Barolar Birliği Asgari Ücret Tarifesi baz alınarak avukatınızla karşılıklı belirlenir.