Samsun’da kira hukukundan kaynaklanan tahliye davaları hem kiracılar hem mülk sahipleri için karmaşık süreçler içerir. Kiracının barınma hakkı ile mülk sahibinin ekonomik çıkarları arasında dengeli çözümler bulmak; hukuki bilgi, strateji ve zamanında adımlar gerektirir. Bu rehberde; tahliye şartları, ihtar süreci, arabuluculuk, icra takibi ve dava aşamaları hakkında detaylı bilgi sunuyoruz.

🔶 1. Kiracı Tahliye Sebepleri Nelerdir?

Kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu çerçevesinde belirli koşullara dayanılarak mümkündür. Aşağıda yer alan durumlar, ev sahibi tarafından tahliye talebiyle dava açılmasına olanak sağlar:

📌 Kira Süresinin Sona Ermesi

• Kira sözleşmesinin bitimine en az 15 gün kala, kiracıya kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği yazılı olarak bildirilmelidir. Bu kira sözleşmesinin uzayacağı veya uzamayacağına karaar verilecek ilk dönem için yapılabilir. Muhataba tebliğ son 15 günden önce ulaşmış olmalıdır.
• Kanunen yazılı bildirim aranmaktaysa da bildirimin noter kanalıyla ihtarname şeklinde yapılması en güçlü delil olduğundan noterden ihtar çekilmesi tercih edilir zira tebliğ edildiğinin ispatı önemlidir.
• Yazılı bildirim yapılmazsa sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha otomatik olarak uzamış sayılır.

📌 Kira Bedelinin Ödenmemesi

• Kiracı, kira bedelini zamanında ödemezse mal sahibi ihtarname göndererek ödeme talep edebilir.
• Aynı kira yılı içinde kiracı, iki haklı ihtarla uyarılırsa, tahliye davası açma hakkı doğar.
• Kira borcu nedeniyle açılan taahliye talepli icra takiplerine 30 gün ödeme yapılmaması da tahliye nedeni oluşturur.

📌 Konutun Mal Sahibi veya Yakınları İçin Gerekli Olması

• Ev sahibi, konutunu kendisi, eşi, çocukları, anne-babası için gerekli hale gelmişse tahliye talebinde bulunabilir.
• Bu ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Mahkemeler ihtiyacın samimi olup olmadığı konusunda inceleme yapar.
• Ya sözleşme bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açılır ya da kira döenim içinde ihtar çekilebilir. İhtar çekilmesinin avantajı dava açma hakkınızı sözleşme bitiş tarihinden uzama dönemi sonuna kadar uzatmaktır.

📌 Yeniden İnşa veya Kapsamlı Tadilat

• Taşınmazın yeniden inşa edilmesi, güçlendirilmesi veya esaslı tadilata ihtiyaç duyması durumunda tahliye istenebilir.
• Bu durumda yapı çalışmaları esnasında taşınmazda oturulması mümkün değilse tahliye kararı verilebilir.

📌 Yeni Malikin Konutu Kullanma Gereksinimi

• Kiralanan taşınmaz satın alındığında, yeni malik evi kendisi veya yakınları için kullanacaksa tahliye talebinde bulunabilir.
• Bu hakkın kullanılabilmesi için satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar çekilmeli, kiracıya satın alma tarihinden itibaren 6 ay tahliye süresi verilmeli, bu sürenin sonunda kiracı çıkmazsa dava açılmalıdır.
  Yeni malik ihtar göndermese de sözleşme bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde direkt olarak davasını açabilir

📌 10 Yılı Aşan Kiracılık Süresi

• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, 10 yıl dolduktan sonra, mal sahibi her yılın bitiminden en az 3 ay önce bildirim yaparak sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahiptir. Bunun için önce sözleşme başlamış, ilk yılı doldurduktan sonra yenilenerek belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmüş, ilk yıl haricinde 10 yıl dolmuş ve bu sekişlde 12. yılın bitiminden en az 3 ay önce ihtar çekilmiş olmalıdır. Yani esasında 10 yıl diye bilinen süre gerçekte minimum 12 yıldır. Yargıtay kararları ile de bu sabittir.
• Bu durumda herhangi bir sebep göstermeksizin tahliye talep edilebilir.

🔶 2. Tahliye İçin Usulüne Uygun İhtar Gönderme

Kiralananın tahliyesi sürecinde en önemli adımlardan biri, usulüne uygun şekilde ihtarname göndermektir. Burada önemli olan kanuni süreler dolmadan kiracıya tebliğ edilmesidir.

✅ İhtarın Gönderilme Nedenleri:

• Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi
• Mal sahibinin taşınmaza kişisel ihtiyacının bulunması (kendisi, eşi, çocukları için)
• Taşınmazda kapsamlı onarım, yeniden inşa veya değişiklik yapılması gerekmesi
• Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesine rağmen tahliyenin gerçekleşmemesi
• 10 yıllık kiracılıktaan ötürü tahliye talebi

✅ İhtarın Şekil ve İçerik Şartları:

• Noter aracılığıyla veya içeriği ve tebliğ edilmesi ispatlanabilir nitelikte yazılı bildirimle gönderilmelidir. Tebliğin gerçekleşme tarihi veya gerçekleşip gerçekleşmediği anlaşılamayacağından whasapp mesajı, sms, mail gibi vasıtalarla yazılı bildirimde bulunmanızı tavsiye etmiyorum.
• İhtarda; tahliye gerekçesi, istenen süre, yasal dayanak açıkça belirtilmelidir. Tahliye süresi kanunda belirtilmişse kanuna aykırı süre belirlemeniz halinde hak kaybına uğrayabilirsiniz.
• İçeriği eksik, belirsiz veya hatalı olan ihtarlar geçersiz sayılabilir ve davayı olumsuz etkileyebilir. Bu nednele uzman kira hukuku avukatı vasitasıyla ihtar çekmeniz gerekmektedir.

⚖️ İhtar Neden Önemlidir?

Noterden çekilen avukatlı ihtar, kiracınıza her türlü davaya hazır olduğunuzu göstermekte ve caydırıcılık arz etmektedir.

🔶 3. Arabuluculuk Süreci (Zorunlu Ön Şart)

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvurma zorunluluğu getirilmiştir. Bu düzenleme, kiralananın tahliyesi davaları için de geçerlidir.

Arabuluculuk süreci, tarafların mahkemeye gitmeden önce tarafların uzlaşma arayışına girmesini sağlar.
Bu süreçte;

• Yargılama masrafları ile yüzleşmeden,
• Tarafların gizlilik içinde iletişim kurması sağlanarak,
• Sorunların daha hızlı, dostane ve ekonomik şekilde çözülmesi hedeflenmektedir.

Tahliye konusunda anlaşma sağlanması hâlinde, arabuluculuk tutanağı icra edilebilir nitelikte olur ve mahkeme kararı gibi sonuç doğurur. Bu sayede aylarca sürebilecek dava ve icra süreçlerine gerek kalmadan tahliye işlemi hukuken tamamlanabilir.

Ancak arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, taraflar bu durumu belgeleyen son tutanakla birlikte dava açma hakkını kullanabilir.

🔶 4. Tahliye Talepli İcra Takibi İle Tahliye

• Kira ödenmezse tahliye talepli icra takibi açılır ve 1 ay içinde ödeme yapılmazsa bu vasıtayla da tahliye davası açılabilir. Kira ödememe nedeniyle icra takibi açmadan önce arabuluculuğa başvurma mecburiyeti yoktur. Ancak icra mahkemesinde tahliye davası açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmalıdır.

🔶 5. Tahliye Davası Süreci

Kiracının tahliye edilmesi konusunda icra takibi sonuçsuz kalırsa veya doğrudan dava yolu tercih edilirse, Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemelerinde tahliye davası açılması gerekir. Tahliye davası süreci, dikkatle yürütülmesi gereken, delil ve usul yönünden güçlü hazırlık gerektiren bir aşamadır.

📄 1. Dava Dilekçesi ve Delillerin Sunulması

Dava, yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Davacı (genellikle ev sahibi), kira sözleşmesi, ödeme belgeleri, ihtarname gibi delillerle birlikte dava dilekçesini sunar.

👨‍⚖️ 2. Yargılama Süreci

Mahkeme, dosyanın niteliğine göre şu adımları izler:

• Yargılama basit usulle yapılır. Taraflar 1’er dilekçe verir. Dilekçelerde tüm delillerin listelenmesi hayati önem taşır.
• İlk celse dilekçelerde tanık deliline dayanıldıysa tanık sunmak için süre verilir.
• Önce davacı sonra davalı tanıkları dinlenir ve gerekiyorsa bilirkişi incelemesi yaptırır,
• Keşif yapılabilir (özellikle ihtiyaç ya da tadilat gibi nedenlere dayalı tahliyelerde),

⚖️ 3. Mahkeme Kararı ve İtiraz Hakkı

• Mahkeme delilleri değerlendirerek tahliyeye karar verebilir veya davayı reddedebilir.
• Taraflar, karara karşı istinaf veya temyiz yoluna başvurabilir.

🏛️ 4. Tahliye Kararının Uygulanması

Karardan sonra, icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye işlemi başlatılır. Kiracı, karara rağmen taşınmazı boşaltmazsa, zorla tahliye işlemi yapılır.

🔁 Sürecin Aşamaları ve Avukatın Rolü

1. Uzlaşma Denemesi: Tahliye öncesinde taraflar arasında sulh sağlanması hem zaman hem maliyet açısından avantaj sağlar.
2. Arabuluculuk Başvurusu: Arabuluculuk aşaması, çoğu zaman dava açılmadan çözüm üretir.
3. Dava Süreci: Arabuluculuktan sonuç alınamazsa Sulh Hukuk veya İcra Mahkemesi nezdinde dava açılır.
4. İcra Takibi ve Uygulama: Mahkeme kararından sonra, icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye işlemi gerçekleştirilir.

🔶 6. Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye

Kiraya verenin, kira süresi içinde kiracısından tahliye taahhüdü alması ve bu taahhütnameye dayanarak kiralananı tahliye ettirmek istemesi, uygulamada en hızlı sonuç alınan yöntemlerden biridir. Ancak bu yöntemin geçerli olabilmesi için bazı çok önemli şekil ve süre şartlarının doğru yerine getirilmiş olması gerekir.

📄 Geçerli Bir Tahliye Taahhüdü Nasıl Olmalı?

Bir tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için şu unsurlar bulunmalıdır:

• Kiracının Islak imzası İle İmzalanmış Olmalıdır. (mürekkep yaşı bilirkişi incelemesiyle tespite tabi değildir)
• Kira Sözleşmesinden Sonra Alınmış Olmalı: Taahhütname, kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten sonra alınmalıdır. Aynı gün alınırsa geçersizdir.
• Belirli ve Açık Tahliye Tarihi İçermeli: “Bir yıl sonra boşaltacağım” gibi belirsiz ifadeler değil, açıkça “01.09.2025 tarihinde tahliye edeceğim” şeklinde kesin bir tarih belirtilmelidir.
• İmza geçerliliğinin ispatı için tahliye taahhüdünün noterde yapılması tercih edilirse de tahliye taahhüdünün noterde yapılması zorunlu değildir.
• Boşa atılan tahliye taahhütleri de geçerlidir. Net tahliye tarihi ile doldurulup icraya verilirse muteber bir evrak olarak işlem görür.

⚖️ Taahhüde Dayalı Tahliye Süreci Nasıl İşler?

1. Taahhüt Tarihi Geldiğinde: Taahhütnamede yazılı tahliye tarihi geldiğinde kiracı taşınmazı boşaltmadıysa, ev sahibi 30 gün içinde icra takibiyle veya tahliye davasıyla harekete geçebilir. İcra takibi başlatmak için ihtar çekmeye veya arabuluculuk sürecine gerek yoktur.
2. Kiracının İtiraz Etmesi: Kiracı, icra takibine itiraz edebilir : taahhüdün baskı altında alındığını iddia ederek, kiralananın aile konutu niteliğinde olduğundan bahisle, taahhüdün kira sözleşmesi ile aynı gün veya daha önce imzalatıldığı iddiası ile ve imzasının geçerli olmadığını iddia ederek itiraz edebilir.
3. Kiracının itirazı üzerine açılacak dava için arabuluculuk başvurusu yapılır. Arabuluculukta anlaşılmadığı takdirde dava açılır ve tarafların delilleri değerlendirili.
4. Karar : Parasal sınırlara göre karar istinaf ve temyiz yoluna açıktır.

🔶 7. Kiracı ve Mülk Sahibine Yönelik Stratejik Danışmanlık

Kiralananın tahliyesine ilişkin süreçlerde hem kiracının hem de mülk sahibinin korunmaya değer hakları bulunmaktadır. Her iki tarafın da hukuki sürece bilinçli şekilde dahil olması, telafisi zor hak kayıplarını önler.

👤 Kiracı Yönünden Stratejik Yaklaşım

• İhtarnameye Zamanında ve Doğru Yanıt: Kiracıya ulaşan ihtarnameye, yasal süresi içinde ve hukuken doğru şekilde yanıt verilmesi kiraya veren bakımından caydırıcı olabilir.
• Barınma Hakkının Korunması: Kiracılar, haksız tahliye baskılarına karşı barınma hakkını yasal yollarla korur. Ev sahibinin mülkiyet hakkı varsa kiracının da barınma hakkı vardır.
• Arabuluculukta Etkin Temsil: Arabuluculuk görüşmelerinde kiracının taleplerinin doğru şekilde ifade edilmesi, anlaşmalı için taraflara kapı aralayabilir.

🏠 Mülk Sahibi Yönünden Stratejik Yaklaşım

Sürelere Uyulması: Bildirim ve dava açma sürelerinin doğru hesaplanması çok önemlidir. Bir gün gecikme bile davanın reddine yol açabilir.

🔶 8. Kiralananın Tahliyesi Sürecinde En Sık Yapılan Hatalar

Yasal Şartlara Uygun Tahliye: Mülk sahibi, tahliye sürecini başlatırken ihtar, tahliye taahhütnamesi, ihtiyaç gerekçesi gibi hukuki dayanakları eksiksiz oluşturmalıdır.

Delillendirme: İhtiyaç, tadilat gibi gerekçelerle yapılan tahliye talepleri, somut bilgi ve belgelerle desteklenmelidir. Mahkeme delilsiz gerekçeleri dikkate almaz.

Kiracı ve ev sahipleri, tahliye sürecinde sıklıkla bazı temel hukuki hatalar yaparak hak kaybına uğramaktadır. Aşağıda en çok karşılaşılan hataları taraflara göre özetledik:

❌ Mülk Sahiplerinin Yaptığı Hatalar

• İhtarı Süresinde ve Usulüne Uygun Göndermemek: İhtar gönderirken son günü beklemeiyn daha bunun tebliğ aşaması da var. İhtarı gönderdiğiniz gün değil tebliğ edildiği gün de dikkate alınır.
• İhtiyacın Somut Gerekçelerle Desteklenmemesi: “İhtiyaç nedeniyle tahliye” iddiası samimi olmak zorundadır. İhtiyacım var deyip delil ve gerekçelendirmezseniz davanız reddedilir.
• Tahliye Taahhütnamesinin Geçersiz Olması
• Süreleri Kaçırmak
• Arabuluculuğa Başvurmadan Dava Açmak: Arabuluculuk başvurusunda bulunulmadan doğrudan dava açılması halinde dava usulden reddedilir.

❌ Kiracıların Yaptığı Hatalar

• İhtarlara Sessiz Kalmak: Gelen ihtarlara yasal süresi içinde yanıt verilmesi oldukça caydırıcıdır. Bu hakkınızı kullanın!
• Yasal Haklarını Bilmemek: Duyumlarla kiracı çıkartmanın zor olduğu kulağınıza gelmiş olabilir. Davanızı usul kurallarına uygun takip etmezseniz tahliye ile yüzleşebilirsiniz.
• Arabuluculuk Sürecini Ciddiye Almamak: Arabuluculuk görüşmelerine hazırlıksız katılmak, müzakereleri etkisiz kılar ve dava sürecini kaçınılmaz hale getirir.
• Kira Ödemelerini Elden Yapmak: Banka üzerinden yapılan ödemeler ispat açısından güçlüdür; elden yapılan ödemelerde ispat sorunu yaşanabilir.

🔷 Sonuç

Samsun’da kira tahliyesi süreci dikkatli planlama, yasal prosedür ve hukuki temsil gerektirir. İhtar, arabuluculuk, icra takibi ve dava aşamalarını titizlikle yönetiyor ve müvekkillerin haklarını maksimum düzeyde savunuyoruz. Zamana yayılan süreçte hızlı ve etkili çözümlerle yanınızdayız.

❓ Sık Sorulan Sorular – İhtar ve Tahliye Süreci

📌 1. İhtarnameyi kiracıya nasıl göndermeliyim?

İhtarname, noter aracılığıyla gönderilirse güçlü bir delil oluşturur. Diğer yazılı yollarda tebliği ispatlamak için ayrıca uğraşmanız gerekir ve muhtemelen tebliği ispatlayhamazsınız.

📌 2. İhtar göndermeden tahliye davası açabilir miyim?

Birçok tahliye sebebi için önceden ihtarname gönderilmiş olması şarttır. Özellikle kira bedelinin ödenmesinde gecikme ya da sözleşme süresinin bitimi durumlarında ihtar şarttır. banka kayıtlarında geç ödemenin zaten görünüyor olması size iki ihtar çekmiş gibi tahliye hakkı vermez.

📌 3. Kiracı ihtara itiraz ederse süreç durur mu?

Hayır. Kiracı ihtara itirazlarını sunmak suretiyle cevap verebilir ancak bu durum mal sahibinin dava açmasına engel değildir. İhtar sürecinde ilerleyen yazışmalar daha çok tarafların ellerindeki enstrümanları ve avukatlarını gösterme süreci gibidir.

⏳ Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

• İlk derece mahkemesi süreci mahkemenin yoğunluğuna ve dinlenecek tanıkların kalabalıklığına göre değişir.
• İstinaf süreci ile birlikte toplam süre 1,5 yıla kadar uzayabilir.

💰 Tahliye Davası Masrafları Nelerdir?

• 2025 yılı itibariyle dava açılışında minimum harç 4000 TL civarındadır. Buna keşif ve bilirkişi ücretleri eklenebilir.
• Avukatlık ücreti, Türkiye Barolar Birliği Asgari Ücret Tarifesi baz alınarak avukatınızla karşılıklı belirlenir.