Gayrimenkul Avukatı Kimdir? Ne İş Yapar?

Türkiye’de en sık karşılaşılan dava türlerinden biri gayrimenkul davalarıdır. Özellikle tapu iptal ve tescil davaları, uygulamada oldukça yaygındır. Bu kapsamda, gayrimenkul hukuku alanında uzmanlaşmış avukatlara “gayrimenkul avukatı” adı verilir.

Gayrimenkul avukatı, taşınmaz alım-satım işlemleri, tapu devirleri, ipotek işlemleri, kira sözleşmeleri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi süreçlerde müvekkiline hem danışmanlık hem de dava takibi hizmeti sunar. Bu hizmet, yalnızca bireyler için değil, aynı zamanda şirketler ve yatırımcılar için de geçerlidir.

Özellikle yüksek meblağlı taşınmaz alım-satımları, ipotekli gayrimenkuller, kayyum veya miras yoluyla devralınan mülklerde yaşanabilecek hukuki risklerin önüne geçebilmek adına gayrimenkul avukatının hukuki değerlendirmesi büyük önem taşır.

Bunun yanı sıra, boşanma davalarında mal paylaşımı yapılırken taşınmazların durumu sıkça ihtilaf konusu olur. Gayrimenkul avukatları bu süreçte tarafların menfaatlerini koruyacak hukuki destek sağlar.

Gayrimenkul Avukatı Hangi Alanlarda Hizmet Verir?

Gayrimenkul avukatı, taşınmaz malvarlıklarına ilişkin hukuki işlemler ve uyuşmazlıklarda görev yapan, bu alanda uzmanlaşmış avukattır. Daire, arsa, arazi, iş yeri, ofis gibi tapuya kayıtlı taşınmazlarla ilgili tüm hukuki süreçlerde gayrimenkul avukatlarından destek alınabilir.

Bu alandaki uzman avukatlar;

• Tapu tescil ve iptal işlemleri,
• Miras yoluyla intikal eden taşınmazlar,
• Haksız işgal (ecrimisil),
• Mahkeme kararıyla mülkiyet devri,
• İpotek tesisi ve ipoteğin kaldırılması,
• Aile konutunun satışı nedeniyle tapu iptali ve tescil
• Mülkiyet ve irtifak hakkı uyuşmazlıkları gibi pek çok konuda hukuki danışmanlık ve dava temsil hizmeti sunar.

Ayrıca medeni hukuk çerçevesinde, mülkiyet hakkı başta olmak üzere taşınmazlarla ilgili her türlü hak ve yükümlülük konusunda da bireylere ve kurumlara yol gösterirler.

Gayrimenkul avukatının sunduğu hizmetler, bu alandaki yasal ve teknik karmaşıklığın doğru yönetilmesi açısından büyük önem taşır. Bu nedenle, taşınmazla ilgili işlemlaserter öncesinde alanında yetkin bir avukata başvurulması, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesini sağlar.

Türkiye’de Gayrimenkul Hukukunun Kapsamı

Gayrimenkul hukuku, Türkiye’de taşınmaz mallara ilişkin sahiplik, kullanım ve devir süreçlerini düzenleyen, uygulamada oldukça geniş yer tutan bir hukuk dalıdır. Eşya hukukunun bir alt disiplini olarak kabul edilen gayrimenkul hukuku; arsa, arazi, konut, iş yeri ve bina gibi tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerindeki hak ve ilişkileri konu alır. Bu kapsamda malik, kiracı, yatırımcı, müteahhit ve resmi kurumlar gibi çok sayıda tarafın hukuki durumu bu alanın konusudur.

Gayrimenkul hukuku; malikler ile diğer hak sahipleri arasındaki ilişkileri, bu ilişkilerden doğan uyuşmazlıkları ve tapu siciline ilişkin işlemleri hukuki bir zemine oturtur.

Temel Yasal Dayanaklar

Türkiye’de gayrimenkul hukukunun temelini, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu oluşturur. Bu kanun çerçevesinde:

• Mülkiyet hakkı,
• Sınırlı ayni haklar (irtifak, intifa, geçit hakkı vb.),
• Tapu siciline güven ilkesi,
• Maliklerin yetki ve yükümlülükleri düzenlenir.

Bununla birlikte;

• İmar Kanunu,
• Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu,
• Kadastro Kanunu,
• Kamulaştırma Kanunu gibi özel düzenlemeler de gayrimenkul hukukunun tamamlayıcı unsurlarıdır.

Yabancı Yatırımcılar Açısından Önemi

Gayrimenkul hukuku, yabancı gerçek veya tüzel kişilerin Türkiye’de taşınmaz ediniminde de kilit rol oynar. Özellikle:

• Vatandaşlık için gayrimenkul yatırımı yapan yabancıların işlemleri,
• Tapu ve noter süreçleri,
• Yabancıların uyması gereken sınırlamalar ve bölgesel kısıtlamalar,
• Türk vatandaşlığına geçiş sürecinin yönetimi gibi konularda uzman bir gayrimenkul avukatının hukuki desteği, işlemlerin güvenli ve hızlı şekilde tamamlanmasına katkı sağlar.

Hukuki Koruma ve Uyuşmazlıkların Çözümü

Tapu İptali ve Tescil Davaları

Tapu iptali ve tescil davaları, usulsüz ya da hukuka aykırı şekilde oluşturulmuş tapu kayıtlarının düzeltilmesi amacıyla açılan davalardır. Tapu sicilinde yer alan kayıtların gerçek durumu yansıtmaması halinde, hak sahibi olduğunu düşünen kişiler bu kayıtların düzeltilmesi için dava yoluna gidebilir. Bu davalar, mülkiyet hakkının ihlal edildiği durumlarda başvurulan temel hukuki yollardan biridir. Pek çok farklı nedene dayanarak açılabilen tapu iptali ve tescil davaları, taşınmazın kaydının iptaliyle birlikte gerçek hak sahibine tescilini amaçlar.

Hangi Durumlarda Tapu İptali ve Tescil Davası Açılır?

Tapu iptaline yol açan durumlar arasında şunlar yer alır:

• Kadastro işlemlerindeki hatalar,
• Kamulaştırma uygulamalarına itiraz,
• Miras paylaşımında yapılan usulsüzlükler,
• İrade fesadı (hile, zorlama vb.) ile yapılan işlemler,
• Vekalet görevinin kötüye kullanılması,
• Ehliyetsizlik nedeniyle yapılan devir işlemleri.

Bu gibi durumlarda tapu kaydının gerçek duruma uygun hale getirilmesi amacıyla tapu iptal ve tescil davası açılır. Aşağıda bu dava türlerine ilişkin örnek başlıklar sunulmuştur.

Kadastrodan Kaynaklı Tapu İptali Davaları

Kadastro çalışmaları sırasında hatalı tespitlerle oluşturulan tapu kayıtları, ilgililer tarafından dava konusu edilebilir. Bu durumda, gerçek hak sahibi olduğunu iddia eden kişi, kadastro tutanağına itiraz ederek taşınmaz üzerindeki mülkiyetin kendi adına tescilini isteyebilir.

Kamulaştırmaya Karşı Açılan Davalar

Kamulaştırma işlemlerinde mülkiyet devrinin usulüne uygun yapılmaması veya bedelin ödenmemesi durumunda, mülk sahibi kamulaştırma kararına karşı tapu iptali ve tescil davası açabilir. Ayrıca kamulaştırma sürecinde usul hatası yapılmışsa bu da dava konusu olabilir.

Miras Paylaşımından Doğan Davalar

Mirasçılar arasında yapılan yazılı paylaşım anlaşmasına aykırı hareket edilmesi halinde, miras taksimine uymayan işlem için iptal ve tescil davası açılabilir. Özellikle muris muvazaası gibi durumlar sıklıkla tapu iptaline konu olur.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması

Vekil, vekalet veren kişinin iradesi dışında hareket etmişse ve taşınmazı üçüncü kişiye devretmişse, bu durumda tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Ancak burada önemli olan, üçüncü kişinin kötü niyetli olması, yani vekilin yetkisini aştığını bilmesidir.

Hukuki Ehliyetsizlik

Fiil ehliyetine sahip olmayan kişilerin yaptığı tapu işlemleri geçersizdir. Yaş küçüklüğü, zihinsel engel, yaşlılık nedeniyle idrak eksikliği gibi nedenlerle yapılan işlemler, karşı tarafın iyi niyetli olup olmamasına bakılmaksızın iptal edilebilir.

Aile Konutu Nedeniyle Açılan Davalar

Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesine göre, aile konutunun devri için eşin açık rızası gerekir. Tapuda aile konutu şerhi olmasa dahi, taşınmazın aile konutu olduğunun ispatlanması halinde, devre karşı tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

Men’i Müdahale (Haksız Müdahalenin Önlenmesi) Davası

Taşınmaza haksız şekilde müdahale eden kişi veya kurumlara karşı mülkiyet sahibi tarafından açılan davadır. Kişinin taşınmazı kullanmaya yetkisi bulunmuyorsa, malik müdahalenin önlenmesi davasıyla bu durumu sonlandırabilir.

Kamulaştırmasız El Atma Davaları

İdarenin kamulaştırma yapmadan taşınmaza fiilen el koyması durumudur. Bu gibi hallerde, mülk sahibi idareye karşı bedel davası ya da taşınmazın geri verilmesine yönelik dava açabilir.

Tarımsal Arazilerde Önalım (Şufa) Hakkı

Paylı mülkiyete konu tarım arazilerinde, paydaşlardan biri payını sattığında, diğer paydaşların öncelikli satın alma hakkı vardır. Bu hak, dava açılarak kullanılabilir. Şufa hakkı, noter bildirimi varsa 3 ay, aksi halde 2 yıl içinde kullanılmalıdır.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davaları

Taşınmazda birden fazla kişinin hissesi varsa ve taraflar aralarında anlaşamıyorsa, ortaklığın sona erdirilmesi için dava açılabilir. Dava sonucunda taşınmaz aynen taksim edilebiliyorsa paylaştırılır, edilemiyorsa satışa çıkarılır.

Gayrimenkul Alım Satım İşlemlerinde Hukuki Destek

Taşınmaz satışları sadece tapu müdürlüklerinde ve resmî şekilde yapılabilir. Satış öncesinde taşınmaz üzerindeki hakların ve tapu kayıtlarının uzman bir gayrimenkul hukuku avukatı tarafından incelenmesi, hukuki güvenlik açısından önemlidir.

Yabancıların Taşınmaz Alımı ve Vatandaşlık Başvurusu

Belirli bir değerin üzerinde gayrimenkul yatırımı yapan yabancılar, Türk vatandaşlığı için başvuruda bulunabilir. Bu sürecin sorunsuz yürütülebilmesi için tapu işlemleri, değerleme raporları ve diğer belgeler gayrimenkul hukuku bilgisiyle yönetilmelidir.

Kat Mülkiyeti Davaları

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklar, kat malikleri arasındaki ortak alan kullanımı, aidat anlaşmazlıkları ve bağımsız bölüm üzerindeki tasarrufları kapsar. Bu konularda açılan davalarda da gayrimenkul hukuku devreye girer.

Gayrımenkul Avukatı İle İlgili Sıkça Sorulan Sorular

1. Gayrimenkul avukatı nedir, ne iş yapar?
Gayrimenkul avukatı, taşınmaz alım-satım, tapu işlemleri, ipotek tesis ve kaldırma, kira sözleşmeleri, miras yoluyla intikal eden taşınmazlarla ilgili hukuki danışmanlık ve dava takibi yapan hukukçudur.

2. Tapu iptali ve tescil davası ne zaman açılır?
Tapu kayıtları gerçeği yansıtmadığında, kadastro hatalarında, miras paylaşımında usulsüzlükte veya vekalet kötüye kullanımı gibi durumlarda tapu iptali ve tescil davası açılır.

3. Gayrimenkul alım-satımında avukat desteği neden önemlidir?
Taşınmaz üzerindeki haklar, ipotek ve kısıtlamalar uzman incelemesi gerektirir. Avukat, hukuki riskleri önler, sözleşmeleri hazırlar ve işlemlerin sorunsuz gerçekleşmesini sağlar.

4. Yabancılar Türkiye’de gayrimenkul alabilir mi?
Evet, ancak bazı sınırlamalar ve prosedürler vardır. Yabancıların taşınmaz alımında hukuki destek almak işlemlerin hızlı ve güvenli tamamlanmasını sağlar.

5. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası nedir?
Bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin hissesi varsa ve ortaklar anlaşamıyorsa, bu dava ile ortaklık sona erdirilir. Taşınmaz ya paylara bölünür ya da satışa çıkarılır.